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*12:05JST イノベHD Research Memo（5）：不動産売買事業は転貸借事業で培ったノウハウを活用して店舗不動産を仕入販売
■イノベーションホールディングス<3484>の事業概要

3. 不動産売買事業
子会社のアセットイノベーションが展開する不動産売買事業は、転貸借物件を仕入れて販売している。優良物件確保など店舗転貸借事業を推進するための不動産業者とのリレーションシップ強化も目的としているため、一定の保有枠の中で資金効率を重視して売買を行っている。


家賃保証事業は事業用不動産専門の家賃保証事業により外部案件を積極獲得

4. 家賃保証事業
子会社のセーフティーイノベーションが展開する家賃保証事業は、2022年4月に連結子会社の店舗セーフティー(株)（現 セーフティーイノベーション）を設立して参入した。現在は営業人員増員などの体制構築の段階だが、2025年3月期下期には首都圏エリア（東京・日本橋と横浜）に支店開設を予定しており、事業展開を本格化させる方針だ。


飲食店舗転貸借ビジネスの先駆者として高い競合優位性

5. リスク要因・収益特性と課題・対策
不動産業における一般的なリスク要因としては不動産市況、金利負担、市場競合などがあるが、テンポイノベーションの店舗転貸借事業は一般的な不動産市況の変化や景気に左右されにくい安定性があり、かつ市場開拓余地が大きく成長性の高いビジネスである。また所有リスクと資金調達を回避できる転貸ビジネスであり、金利上昇による直接的な影響を受けない。店舗物件の賃貸借契約における差入保証金等については、賃貸人の破産・倒産等により差入保証金を回収できないリスクがあるが、同社の場合は特定の不動産オーナーに依存しておらず、多額の未回収が発生するリスクは小さい。

市場競合リスクに関しては、多くの不動産業者は仲介業務が主力であり、また大手不動産事業者は大型オフィスビルやマンション等の開発・販売・賃貸を主力としている。同社の店舗転貸借事業は小規模飲食店を主な顧客ターゲットとしているため物件仕入ルート構築の難易度が高く、人的先行投資などでサブスク（ストック）ビジネスとしての収益化に長期間を要することもあり、新規参入・展開は限定的である。同社と同様のビジネスを展開する小規模事業者も存在するが、物件仕入や出店者獲得で特に競合する場面は見られない。そのため市場競合リスクも小さく、飲食店舗転貸借ビジネスの先駆者として同社は高い競合優位性を有していると言えるだろう。

また、転貸借契約を締結している店舗出店者が経営悪化等で退店し、後継入居者を獲得できなかった場合は空き家賃が発生することになる。ただし、立地や経済条件等で市場性が低いと判断した場合は、不動産オーナーとの賃貸借契約を解約して空き家賃リスクを抑えている。さらに、転貸借契約も特定の飲食チェーンに依存していないため、店舗出店者が大量退店するリスクも小さい。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　水田雅展）



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