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和田興産 Research Memo（8）：高齢者専用住宅の開発、戸建て住宅リフォーム、系統用蓄電所事業などを開始（1）
2025/05/19 11:08
*11:08JST 和田興産 Research Memo（8）：高齢者専用住宅の開発、戸建て住宅リフォーム、系統用蓄電所事業などを開始（1）
■和田興産<8931>の中長期の成長戦略
2. セグメント別の事業展開
(1) 分譲マンション販売
同社の強みを生かしつつ、足元の環境を踏まえて成長機会を創造する。強みは、地元密着型の事業展開により圧倒的な用地取得力とブランド力・企画力を持ち、常設マンションギャラリーの設置と外部委託による効率的な販売体制を構築していることにある。外部環境としては、需給の安定化、世帯数の増加（世帯当たりの人員の減少）、人手不足による建築コストの高止まりなどが想定される。成長機会・事業戦略としては、地域エリアの拡充、共同事業（JV）による大規模プロジェクトへの取り組み、再開発などを挙げる。引渡戸数目標としては2,000戸を目途（3期間合計）としていたが、2期間の実績及び2026年2月期の計画を合計すると1,928戸となり、若干未達となる見通しだ。
新規エリア拡充の取り組みとして、2025年2月期に大阪府堺市で2棟目となる分譲マンションを発売したほか、兵庫県加古川市でもマンション用地の仕入を行った。今後も一定水準以上の収益性が見込めると判断した用地については積極的に仕入れていくことにしている。
(2) 戸建て住宅販売
戸建て住宅販売の事業戦略としては、重点エリアの設定（神戸市以西の設定）、建築コスト上昇への対応、自由設計住宅の取り組みを挙げている。引渡戸数目標として、前3期間の実績の1.5倍増となる年間50戸体制の確立を第一段階として目指す計画であったが、3年間合計の引渡戸数は133戸と若干未達となる見通しだ。
2024年2月期には、2009年から開始した「ワコーレノイエ」が累計供給戸数700戸を突破し、購入者の安心につながるアフターサポートの充実を目指したリフォーム事業を開始した。販売開始から16年が経過し、増加するリフォーム需要を取り込む。受注活動についてはDMによりアプローチしている。また、分譲マンションを対象としたリフォーム事業についても検討中だ。住宅販売後のアフターサービスまで事業領域を広げることで、顧客LTVの最大化を目指す。
(3) その他不動産販売等
ここ数年間における成長分野であり、インカム及びキャピタルゲインで収益を獲得するビジネスモデルとなる。これまで培った用地仕入や賃貸付けのネットワークを最大限活用していく方針で、事業戦略としては建築コストの上昇を踏まえ最適用地を厳選し、保有年数の最適化（売却時期の検討）を推進する。引渡戸数目標は、販売戸数で600戸超（3期間合計）、保有戸数で800戸前後、年間賃貸収入6億円としている。このうち販売戸数については627戸となり、目標を達成できる見通しだ。
(4) 不動産賃貸収入
創業時から続く事業であり、レジデンス系を中心とした収益安定性の確保と中小型物件を中心としたリスク分散を図っており、95%超の高稼働率を恒常的に維持していることを強みとしている。成長機会・事業戦略として、既存築古物件の建替えやバリューアップ、他事業への転用、借地物件の取り組み、プロパティタイプの拡充などを掲げ、計画最終年度の保有戸数目標を約2,200戸としている（2025年2月期末2,054戸）。バリューアップに関しては、豊富な実績を持つ首都圏の不動産会社への社員出向を継続しており、ノウハウの吸収に努めている。
(5) その他新規事業の取り組み
同社は、分譲マンション事業を柱に成長を続けてきたが、将来的には人口減少によって新築分譲マンションの需要も先細りになることが予想される。このため、既存事業以外にも新たな事業を育成すべく、様々な取り組みを進めている。
その1つが系統用蓄電所事業である。系統用蓄電所とは、電力会社の送配電ネットワークに接続された大型蓄電池システムのことで、電力需給の調整弁としての活用が期待されている。価格が安い電力余剰時に電力を市場で購入して蓄電し、価格が上昇する電力ひっ迫時に放電することで、売買差益を得るビジネスモデルとなる。中期経営計画で掲げた「社会的課題の解決に向けたソリューション機能の充実と育成」の一環として参入を決めた。丹波篠山市の蓄電所に蓄電容量7.4MWhのリン酸鉄リチウムイオン電池を設置し、2025年7月から運用を開始する。設備投資額は6億円で、減価償却費や蓄電所の維持費用、電力の市場取引手数料が費用となるが、投資利回りが良いため、需要があれば今後も増設していく意向だ。
また、超高齢化社会の到来により今後の需要拡大が見込まれる高齢者向け住宅型有料老人ホームの開発も新たに開始した。第1弾として「フィオレ・ヴィータ枚方」（大阪府枚方市、全48室）を2025年3月に竣工し、4月末から入居を開始した。同物件は介護施設運営事業等を展開する(株)フルライフケアに賃貸する格好で、投資利回りは6%台を見込んでいる。また、2025年2月期に用地取得した2物件（大阪府守口市・摂津市）については、運営事業者に一括売却する予定となっている。高齢者向け事業を手掛ける企業とのアライアンスも進めながら、同事業の拡大を目指す。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
＜HN＞
■和田興産<8931>の中長期の成長戦略
2. セグメント別の事業展開
(1) 分譲マンション販売
同社の強みを生かしつつ、足元の環境を踏まえて成長機会を創造する。強みは、地元密着型の事業展開により圧倒的な用地取得力とブランド力・企画力を持ち、常設マンションギャラリーの設置と外部委託による効率的な販売体制を構築していることにある。外部環境としては、需給の安定化、世帯数の増加（世帯当たりの人員の減少）、人手不足による建築コストの高止まりなどが想定される。成長機会・事業戦略としては、地域エリアの拡充、共同事業（JV）による大規模プロジェクトへの取り組み、再開発などを挙げる。引渡戸数目標としては2,000戸を目途（3期間合計）としていたが、2期間の実績及び2026年2月期の計画を合計すると1,928戸となり、若干未達となる見通しだ。
新規エリア拡充の取り組みとして、2025年2月期に大阪府堺市で2棟目となる分譲マンションを発売したほか、兵庫県加古川市でもマンション用地の仕入を行った。今後も一定水準以上の収益性が見込めると判断した用地については積極的に仕入れていくことにしている。
(2) 戸建て住宅販売
戸建て住宅販売の事業戦略としては、重点エリアの設定（神戸市以西の設定）、建築コスト上昇への対応、自由設計住宅の取り組みを挙げている。引渡戸数目標として、前3期間の実績の1.5倍増となる年間50戸体制の確立を第一段階として目指す計画であったが、3年間合計の引渡戸数は133戸と若干未達となる見通しだ。
2024年2月期には、2009年から開始した「ワコーレノイエ」が累計供給戸数700戸を突破し、購入者の安心につながるアフターサポートの充実を目指したリフォーム事業を開始した。販売開始から16年が経過し、増加するリフォーム需要を取り込む。受注活動についてはDMによりアプローチしている。また、分譲マンションを対象としたリフォーム事業についても検討中だ。住宅販売後のアフターサービスまで事業領域を広げることで、顧客LTVの最大化を目指す。
(3) その他不動産販売等
ここ数年間における成長分野であり、インカム及びキャピタルゲインで収益を獲得するビジネスモデルとなる。これまで培った用地仕入や賃貸付けのネットワークを最大限活用していく方針で、事業戦略としては建築コストの上昇を踏まえ最適用地を厳選し、保有年数の最適化（売却時期の検討）を推進する。引渡戸数目標は、販売戸数で600戸超（3期間合計）、保有戸数で800戸前後、年間賃貸収入6億円としている。このうち販売戸数については627戸となり、目標を達成できる見通しだ。
(4) 不動産賃貸収入
創業時から続く事業であり、レジデンス系を中心とした収益安定性の確保と中小型物件を中心としたリスク分散を図っており、95%超の高稼働率を恒常的に維持していることを強みとしている。成長機会・事業戦略として、既存築古物件の建替えやバリューアップ、他事業への転用、借地物件の取り組み、プロパティタイプの拡充などを掲げ、計画最終年度の保有戸数目標を約2,200戸としている（2025年2月期末2,054戸）。バリューアップに関しては、豊富な実績を持つ首都圏の不動産会社への社員出向を継続しており、ノウハウの吸収に努めている。
(5) その他新規事業の取り組み
同社は、分譲マンション事業を柱に成長を続けてきたが、将来的には人口減少によって新築分譲マンションの需要も先細りになることが予想される。このため、既存事業以外にも新たな事業を育成すべく、様々な取り組みを進めている。
その1つが系統用蓄電所事業である。系統用蓄電所とは、電力会社の送配電ネットワークに接続された大型蓄電池システムのことで、電力需給の調整弁としての活用が期待されている。価格が安い電力余剰時に電力を市場で購入して蓄電し、価格が上昇する電力ひっ迫時に放電することで、売買差益を得るビジネスモデルとなる。中期経営計画で掲げた「社会的課題の解決に向けたソリューション機能の充実と育成」の一環として参入を決めた。丹波篠山市の蓄電所に蓄電容量7.4MWhのリン酸鉄リチウムイオン電池を設置し、2025年7月から運用を開始する。設備投資額は6億円で、減価償却費や蓄電所の維持費用、電力の市場取引手数料が費用となるが、投資利回りが良いため、需要があれば今後も増設していく意向だ。
また、超高齢化社会の到来により今後の需要拡大が見込まれる高齢者向け住宅型有料老人ホームの開発も新たに開始した。第1弾として「フィオレ・ヴィータ枚方」（大阪府枚方市、全48室）を2025年3月に竣工し、4月末から入居を開始した。同物件は介護施設運営事業等を展開する(株)フルライフケアに賃貸する格好で、投資利回りは6%台を見込んでいる。また、2025年2月期に用地取得した2物件（大阪府守口市・摂津市）については、運営事業者に一括売却する予定となっている。高齢者向け事業を手掛ける企業とのアライアンスも進めながら、同事業の拡大を目指す。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 佐藤 譲）
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