フィスコニュース
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
2025/05/20 12:35
*12:35JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
ストレージ王<2997>
●DAIBOUCHOU
ということは、売却のタイミングを意図的にコントロールしているというよりは、土地の仕入れ時期が特定の時期に集中しているため、結果として売上の計上時期が第4四半期に偏りやすいということなのですね。
そうなると逆に、例えば「本来は来期に売却した方がより高値で売れたかもしれない」といったケースでも、タイミング的に第4四半期で売らざるを得ず、やや前倒しで売却されるといったことも起こりうるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
そうですね。現在のところは、資金繰りの面もあり、例えば1件あたり、土地取得に約2億円、建物の建設に約2億円、そして売却価格が約5億円といった規模感の案件について、完成後は比較的すぐに売却しているというのが実態です。
現時点では、こうした物件を自社で保有し続けるだけの財務的な余力が十分にあるわけではないため、完成後速やかに売却する必要がある状況にあります。ただし、今後さらに資金力がついてくれば、たとえばオープン後にある程度部屋が埋まってから売却することで、投資家の方にとっても購入しやすくなる可能性があると考えています。そのため、将来的には売却時期の調整も視野に入れながら、より柔軟な運用ができる体制を整えていきたいと考えています。
●DAIBOUCHOU
回転重視ということですね。わかりました。ありがとうございます。
ストレージの減価償却で税金対策という話もよく聞きますが、節税目的での購入とかもあるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
はい。実は、建物型のトランクルームについては、法定の耐用年数にしたがって償却される形になりますが、コンテナ型の場合には、いわゆる短期償却を目的として購入されるオーナー様もいらっしゃいます。当社では、すべてのコンテナ型施設について建築確認を取得し、設計上も非常に堅固な構造で建設しています。
ただし、コンテナ型は基礎とボルトで接続されているため、必要に応じて切り離して移設することが可能です。そのため、償却上の取り扱いとしては「償却資産」として認められることがあり、コンテナのサイズなどにもよりますが、3年あるいは7年で償却できたケースもございます。
もちろん、最終的な償却年限については、オーナー様と所轄の税務署との間で調整されるものであり、当社として「必ず短期償却が可能」とお約束できるものではありません。
ただし、これまでに短期償却の実績があることから、そうした税務的メリットを見込んで、コンテナ型トランクルームを購入される投資家の方も実際にいらっしゃるというのが現状です。
●DAIBOUCHOU
建物としては3から7年の焼却というのは相当短いですよね。
■ストレージ王 荒川様
厳密に申し上げますと、コンテナ型トランクルームは「建物」としてではなく、「償却資産」として扱われるケースがあります。移設が可能な箱型構造物として認識されることで、短期の償却年限が適用される場合があるということです。
●DAIBOUCHOU
では、実際の利用としては建物と同様でありながらも、償却資産としては「移設可能な箱」として認識されることで、3年から7年といった短期での償却が可能になるということなのですね。
■ストレージ王 荒川様
行政の方から、「これは建物としての扱いにはならないのか」といったお問い合わせをいただくことも時折あります。実際、当社のコンテナ型トランクルームの多くは借地の上に設置されており、借地期間が終了した際には、ボルトを外して解体し、別の現場へ移設して再利用するケースも少なくありません。
このように、実際に移設して再利用できるという実態があるため、行政のご担当者の方も現場をご覧になると、「確かにこれは建物というよりは移設可能な資産として、償却資産としての取り扱いが適切だ」と納得いただけることが多いです。そのため、現時点ではこうした経緯を踏まえ、償却資産としての扱いで短期償却が認められているケースが多数ございます。
●DAIBOUCHOU
なるほど、これは確かに投資家にとってすごいメリットですね。
■ストレージ王 荒川様
はい、その点については、確かにまだトランクルーム自体を投資対象として注目している方はそれほど多くはないのが現状です。ただし、実際にご購入・ご投資いただいた方の中には、物件の収益性や運用のしやすさを評価してくださり、繰り返しご購入いただくリピーターの方も多くいらっしゃると感じています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。次の質問です。運営管理のセグメント利益がまだ赤字なんですが、どの程度の売上規模になったら黒字転換するのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
あと3年ほどで転換点を迎えるのではないかと考えています。現在ご覧いただいているスライドでは、開発分譲型の売上が全体の78%を占めており、運営管理事業の売上は21%となっています。金額ベースでは、今年度ようやく運営管理による売上が10億円に到達する見通しです。運営管理部門については、実際に運営や管理に従事している人員の人件費などを十分にカバーできる水準となっており、事業内容としてはすでに黒字化しています。
しかし、なぜセグメントとして赤字が出ているのかというと、当社が建物型トランクルームをオーナー様に販売した後、それを借り上げる契約を結んでいるためです。この借り上げ契約にはさまざまな形態がありますが、たとえば「15年間固定賃料で借り上げる」といった内容の場合、事業開始当初の数年間はどうしても稼働率が低く、実際に利用者から得られる賃料収入が、オーナー様へ支払う賃料を下回るケースがあります。
そのため、稼働率の構造と契約条件の関係上、一時的に運営上の赤字が発生する仕組みになっており、その損失を運営管理事業のセグメントで計上しているというのが実態です。
今後、運営管理事業としての黒字化を本格的に実現するには、それを吸収できるだけの管理件数・スケールが必要だと考えています。そのためには、もう少し時間がかかる見込みで、おおよそあと3年程度を要すると見込んでいます。
現在の赤字は、運営事業そのものの効率が悪いというわけではなく、むしろ建物型トランクルームを販売した後に当社が借り上げるという契約スキームの中で、立ち上げ初期の稼働率が低いことに起因した構造的な赤字が一時的に生じています。
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
＜MY＞
ストレージ王<2997>
●DAIBOUCHOU
ということは、売却のタイミングを意図的にコントロールしているというよりは、土地の仕入れ時期が特定の時期に集中しているため、結果として売上の計上時期が第4四半期に偏りやすいということなのですね。
そうなると逆に、例えば「本来は来期に売却した方がより高値で売れたかもしれない」といったケースでも、タイミング的に第4四半期で売らざるを得ず、やや前倒しで売却されるといったことも起こりうるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
そうですね。現在のところは、資金繰りの面もあり、例えば1件あたり、土地取得に約2億円、建物の建設に約2億円、そして売却価格が約5億円といった規模感の案件について、完成後は比較的すぐに売却しているというのが実態です。
現時点では、こうした物件を自社で保有し続けるだけの財務的な余力が十分にあるわけではないため、完成後速やかに売却する必要がある状況にあります。ただし、今後さらに資金力がついてくれば、たとえばオープン後にある程度部屋が埋まってから売却することで、投資家の方にとっても購入しやすくなる可能性があると考えています。そのため、将来的には売却時期の調整も視野に入れながら、より柔軟な運用ができる体制を整えていきたいと考えています。
●DAIBOUCHOU
回転重視ということですね。わかりました。ありがとうございます。
ストレージの減価償却で税金対策という話もよく聞きますが、節税目的での購入とかもあるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
はい。実は、建物型のトランクルームについては、法定の耐用年数にしたがって償却される形になりますが、コンテナ型の場合には、いわゆる短期償却を目的として購入されるオーナー様もいらっしゃいます。当社では、すべてのコンテナ型施設について建築確認を取得し、設計上も非常に堅固な構造で建設しています。
ただし、コンテナ型は基礎とボルトで接続されているため、必要に応じて切り離して移設することが可能です。そのため、償却上の取り扱いとしては「償却資産」として認められることがあり、コンテナのサイズなどにもよりますが、3年あるいは7年で償却できたケースもございます。
もちろん、最終的な償却年限については、オーナー様と所轄の税務署との間で調整されるものであり、当社として「必ず短期償却が可能」とお約束できるものではありません。
ただし、これまでに短期償却の実績があることから、そうした税務的メリットを見込んで、コンテナ型トランクルームを購入される投資家の方も実際にいらっしゃるというのが現状です。
●DAIBOUCHOU
建物としては3から7年の焼却というのは相当短いですよね。
■ストレージ王 荒川様
厳密に申し上げますと、コンテナ型トランクルームは「建物」としてではなく、「償却資産」として扱われるケースがあります。移設が可能な箱型構造物として認識されることで、短期の償却年限が適用される場合があるということです。
●DAIBOUCHOU
では、実際の利用としては建物と同様でありながらも、償却資産としては「移設可能な箱」として認識されることで、3年から7年といった短期での償却が可能になるということなのですね。
■ストレージ王 荒川様
行政の方から、「これは建物としての扱いにはならないのか」といったお問い合わせをいただくことも時折あります。実際、当社のコンテナ型トランクルームの多くは借地の上に設置されており、借地期間が終了した際には、ボルトを外して解体し、別の現場へ移設して再利用するケースも少なくありません。
このように、実際に移設して再利用できるという実態があるため、行政のご担当者の方も現場をご覧になると、「確かにこれは建物というよりは移設可能な資産として、償却資産としての取り扱いが適切だ」と納得いただけることが多いです。そのため、現時点ではこうした経緯を踏まえ、償却資産としての扱いで短期償却が認められているケースが多数ございます。
●DAIBOUCHOU
なるほど、これは確かに投資家にとってすごいメリットですね。
■ストレージ王 荒川様
はい、その点については、確かにまだトランクルーム自体を投資対象として注目している方はそれほど多くはないのが現状です。ただし、実際にご購入・ご投資いただいた方の中には、物件の収益性や運用のしやすさを評価してくださり、繰り返しご購入いただくリピーターの方も多くいらっしゃると感じています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。次の質問です。運営管理のセグメント利益がまだ赤字なんですが、どの程度の売上規模になったら黒字転換するのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
あと3年ほどで転換点を迎えるのではないかと考えています。現在ご覧いただいているスライドでは、開発分譲型の売上が全体の78%を占めており、運営管理事業の売上は21%となっています。金額ベースでは、今年度ようやく運営管理による売上が10億円に到達する見通しです。運営管理部門については、実際に運営や管理に従事している人員の人件費などを十分にカバーできる水準となっており、事業内容としてはすでに黒字化しています。
しかし、なぜセグメントとして赤字が出ているのかというと、当社が建物型トランクルームをオーナー様に販売した後、それを借り上げる契約を結んでいるためです。この借り上げ契約にはさまざまな形態がありますが、たとえば「15年間固定賃料で借り上げる」といった内容の場合、事業開始当初の数年間はどうしても稼働率が低く、実際に利用者から得られる賃料収入が、オーナー様へ支払う賃料を下回るケースがあります。
そのため、稼働率の構造と契約条件の関係上、一時的に運営上の赤字が発生する仕組みになっており、その損失を運営管理事業のセグメントで計上しているというのが実態です。
今後、運営管理事業としての黒字化を本格的に実現するには、それを吸収できるだけの管理件数・スケールが必要だと考えています。そのためには、もう少し時間がかかる見込みで、おおよそあと3年程度を要すると見込んでいます。
現在の赤字は、運営事業そのものの効率が悪いというわけではなく、むしろ建物型トランクルームを販売した後に当社が借り上げるという契約スキームの中で、立ち上げ初期の稼働率が低いことに起因した構造的な赤字が一時的に生じています。
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
＜MY＞
株式会社フィスコ
フィスコニュース
新着コラム/レポート
｜