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株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）
2025/05/20 12:36
*12:36JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）
ストレージ王<2997>
●DAIBOUCHOU
新しく出店したところが必ずしもすぐ埋まるわけじゃないんですね。
■ストレージ王 荒川様
はい。ただ、借り上げ賃料は稼働率に関わらず一定なんですね。多少傾斜はついていますが、やはり当初2〜3年は赤字になりがちです。
●DAIBOUCHOU
逆に言えば、設置してから2〜3年が経過し、ある程度採算が取れる水準まで稼働率が上がってくれば、徐々に黒字化していくということですね。稼働が安定していけば、黒字化した物件の割合が増えていき、全体としての黒字幅も拡大していくイメージでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
おっしゃるとおりです。おおよそ稼働率65%が損益分岐点となっており、そこを超えると黒字に転じる構造になっています。例えば、毎月3%ずつ稼働率が上昇していけば、2年後には約72%に達する計算になりますので、自然と黒字化していくというイメージです。
●DAIBOUCHOU
では、逆に言いますと、出店が多ければ多いほど新しい物件が増えることになり、その分、運営管理事業が赤字になりやすい構造になっているということですね。
■ストレージ王 荒川様
はい、ご指摘のとおりです。
ただし、契約の形態によっても異なりまして、売上連動型の契約で運営している物件もあれば、固定家賃型で運営している物件もあります。現状では、固定家賃型の契約が比較的多くを占めているため赤字が出やすい構造になってしまっている、というのが実態です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。確かに、先ほどのお話にあったような節税目的のオーナーさんの場合だと、空室リスクはあまり負いたくないという方も多そうですね。そういった方だと、やはり固定賃料の契約を選ばれるケースが多くなり、結果として、開業当初の稼働が低い時期は、運営側にとっては赤字が出やすい構造になるという理解でよろしいでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
投資家の方は、むしろ先ほども言った償却目的の方は、どっちかというと変動賃料が好まれます。
●DAIBOUCHOU
そうなんですか。
■ストレージ王 荒川様
はい、稼働率が上がっていない時期は、その分が赤字として出てしまいます。ですので、変動賃料を好まれる方も多いです。
●DAIBOUCHOU
なるほど！低稼働による赤字と償却による赤字の両方を活用し、本業の利益圧縮を目的として投資される方がいらっしゃるんですね。それは思っていませんでした。ありがとうございます。
今回、コンテナ型店舗の出店を、前期24店舗から今期40店舗に増加される予定ですが、投資家需要の高まりや、出店体制の充実など、出店を増加される理由や背景を教えていただけますでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
まず1つには、建設費が非常に高騰していることが背景にあります。これにより、既存の屋内型、いわゆる建物型のトランクルームでは利益が出にくい構造になってきており、経済合理性の観点からも課題が出てきています。現在ご覧いただいているスライドにありますように、2022年・2023年は年間10件程度の出店にとどまっていましたが、昨年度（2024年）は24件まで増加し、今期（2025年）は40件まで拡大する計画としています。
2022年・2023年当時は、主に屋内型の開発案件にマンパワーを重点的に割いており、コンテナ型については情報が入ったタイミングで対応するという受動的な姿勢でした。しかし2024年度からは、コンテナ型の出店を積極的に推進する方針に転換し、開発体制も強化しました。具体的には、コンビニエンスストアの店舗開発経験を持つ人材を新たに採用するなど、人的リソースを拡充しています。
この結果、2024年度の24件という出店実績に加え、今期計画の40件についても、すでに半数以上で契約の目処が立っており、達成可能な見込みを持っています。
また、冒頭でも触れましたとおり、建設費の上昇により、現在はコンテナ型の方が相対的に利益を生みやすい状況にあります。加えて、事業計画に組み込んでいる屋内型案件についても、前年度に比べてやや小型化しているため、売上高をしっかり確保するうえでも、コンテナ型トランクルームの売却を強化していく方針です。
また、もう1点補足させていただきますと、先ほどお話にあったように、最近では当社のコンテナ型商品を「購入したい」という投資家の方が着実に増えてきています。例えば、以前は航空機リースなどで節税対策を行っていた投資家の方々が、為替リスクやカントリーリスクの高まりを背景に、航空機リースへの投資に慎重になってきているという動きも見受けられます。
そうした中で、当社のコンテナ型トランクルームは、為替リスクを伴わず、国内で安定した収益が見込める商品であることから、投資対象としての魅力が高まってきていると感じています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。航空機リースのお客さんがコンテナの投資家にもなるということなんですね。確かに節税ルール的には同じですからね。それで需要が高まって、なおかつ人材も採用して充実してきたから40店舗にということですね。
建物型は減らしていくということでしょうか？
■ストレージ王 荒川様
そうですね。実は現在、建物型トランクルームに関しても、建築コストの上昇を背景に対応を進めています。これまでは鉄骨造が中心でしたが、昨年度に試験的に1件、木造での開発を実施しました。今年度についても、3件程度は木造を取り入れる方向で検討しています。
利用者の視点から見ると、鉄骨造か木造かは、内装を施してしまえばほとんど判別がつかないため、建物としての使用感には大きな差はありません。また、木造の場合、建物のサイズがややコンパクトになるため、より住宅に近い立地で開発しやすいというメリットもあります。1件あたりの売上規模は鉄骨造に比べてやや小さくなるものの、木造のほうが建設コストの上昇幅が抑えられる傾向にあります。こうした背景から、今後は屋内型についても鉄骨造に加え、木造の活用も進めていきたいと考えています。コンテナ型の建築も含め、より利益を確保しやすい形での開発手法を柔軟に取り入れていく方針です。
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）に続く
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ストレージ王<2997>
●DAIBOUCHOU
新しく出店したところが必ずしもすぐ埋まるわけじゃないんですね。
■ストレージ王 荒川様
はい。ただ、借り上げ賃料は稼働率に関わらず一定なんですね。多少傾斜はついていますが、やはり当初2〜3年は赤字になりがちです。
●DAIBOUCHOU
逆に言えば、設置してから2〜3年が経過し、ある程度採算が取れる水準まで稼働率が上がってくれば、徐々に黒字化していくということですね。稼働が安定していけば、黒字化した物件の割合が増えていき、全体としての黒字幅も拡大していくイメージでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
おっしゃるとおりです。おおよそ稼働率65%が損益分岐点となっており、そこを超えると黒字に転じる構造になっています。例えば、毎月3%ずつ稼働率が上昇していけば、2年後には約72%に達する計算になりますので、自然と黒字化していくというイメージです。
●DAIBOUCHOU
では、逆に言いますと、出店が多ければ多いほど新しい物件が増えることになり、その分、運営管理事業が赤字になりやすい構造になっているということですね。
■ストレージ王 荒川様
はい、ご指摘のとおりです。
ただし、契約の形態によっても異なりまして、売上連動型の契約で運営している物件もあれば、固定家賃型で運営している物件もあります。現状では、固定家賃型の契約が比較的多くを占めているため赤字が出やすい構造になってしまっている、というのが実態です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。確かに、先ほどのお話にあったような節税目的のオーナーさんの場合だと、空室リスクはあまり負いたくないという方も多そうですね。そういった方だと、やはり固定賃料の契約を選ばれるケースが多くなり、結果として、開業当初の稼働が低い時期は、運営側にとっては赤字が出やすい構造になるという理解でよろしいでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
投資家の方は、むしろ先ほども言った償却目的の方は、どっちかというと変動賃料が好まれます。
●DAIBOUCHOU
そうなんですか。
■ストレージ王 荒川様
はい、稼働率が上がっていない時期は、その分が赤字として出てしまいます。ですので、変動賃料を好まれる方も多いです。
●DAIBOUCHOU
なるほど！低稼働による赤字と償却による赤字の両方を活用し、本業の利益圧縮を目的として投資される方がいらっしゃるんですね。それは思っていませんでした。ありがとうございます。
今回、コンテナ型店舗の出店を、前期24店舗から今期40店舗に増加される予定ですが、投資家需要の高まりや、出店体制の充実など、出店を増加される理由や背景を教えていただけますでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
まず1つには、建設費が非常に高騰していることが背景にあります。これにより、既存の屋内型、いわゆる建物型のトランクルームでは利益が出にくい構造になってきており、経済合理性の観点からも課題が出てきています。現在ご覧いただいているスライドにありますように、2022年・2023年は年間10件程度の出店にとどまっていましたが、昨年度（2024年）は24件まで増加し、今期（2025年）は40件まで拡大する計画としています。
2022年・2023年当時は、主に屋内型の開発案件にマンパワーを重点的に割いており、コンテナ型については情報が入ったタイミングで対応するという受動的な姿勢でした。しかし2024年度からは、コンテナ型の出店を積極的に推進する方針に転換し、開発体制も強化しました。具体的には、コンビニエンスストアの店舗開発経験を持つ人材を新たに採用するなど、人的リソースを拡充しています。
この結果、2024年度の24件という出店実績に加え、今期計画の40件についても、すでに半数以上で契約の目処が立っており、達成可能な見込みを持っています。
また、冒頭でも触れましたとおり、建設費の上昇により、現在はコンテナ型の方が相対的に利益を生みやすい状況にあります。加えて、事業計画に組み込んでいる屋内型案件についても、前年度に比べてやや小型化しているため、売上高をしっかり確保するうえでも、コンテナ型トランクルームの売却を強化していく方針です。
また、もう1点補足させていただきますと、先ほどお話にあったように、最近では当社のコンテナ型商品を「購入したい」という投資家の方が着実に増えてきています。例えば、以前は航空機リースなどで節税対策を行っていた投資家の方々が、為替リスクやカントリーリスクの高まりを背景に、航空機リースへの投資に慎重になってきているという動きも見受けられます。
そうした中で、当社のコンテナ型トランクルームは、為替リスクを伴わず、国内で安定した収益が見込める商品であることから、投資対象としての魅力が高まってきていると感じています。
●DAIBOUCHOU
なるほど。航空機リースのお客さんがコンテナの投資家にもなるということなんですね。確かに節税ルール的には同じですからね。それで需要が高まって、なおかつ人材も採用して充実してきたから40店舗にということですね。
建物型は減らしていくということでしょうか？
■ストレージ王 荒川様
そうですね。実は現在、建物型トランクルームに関しても、建築コストの上昇を背景に対応を進めています。これまでは鉄骨造が中心でしたが、昨年度に試験的に1件、木造での開発を実施しました。今年度についても、3件程度は木造を取り入れる方向で検討しています。
利用者の視点から見ると、鉄骨造か木造かは、内装を施してしまえばほとんど判別がつかないため、建物としての使用感には大きな差はありません。また、木造の場合、建物のサイズがややコンパクトになるため、より住宅に近い立地で開発しやすいというメリットもあります。1件あたりの売上規模は鉄骨造に比べてやや小さくなるものの、木造のほうが建設コストの上昇幅が抑えられる傾向にあります。こうした背景から、今後は屋内型についても鉄骨造に加え、木造の活用も進めていきたいと考えています。コンテナ型の建築も含め、より利益を確保しやすい形での開発手法を柔軟に取り入れていく方針です。
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（7）に続く
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