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株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（10）
2025/05/20 12:40
*12:40JST 株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（10）
ストレージ王<2997>
●DAIBOUCHOU
コンテナの投資家とビル型トランクルームの投資家、結構目的が違うんですね。土地を借りて、コンテナをそこに設置して、そのコンテナ群を買う投資家がいるってことですね。
■ストレージ王 荒川様
はい。コンテナ型のトランクルームについては、土地建物で売るケースもあります。
基本的に、借地上に建てられた物件についても、事前に土地オーナー様の了承をしっかり得たうえで事業を行っているケースが多くなっています。そのため、土地を所有せずに「上物（建物部分）のみ」を購入する投資家の方もいらっしゃいます。この場合、物件を購入された投資家の方が、その後の借地料もご自身で負担する形となりますが、土地を購入する必要がない分、初期投資額が抑えられるため、結果的に利回りが高くなりやすいというメリットがあります。
●DAIBOUCHOU
なるほど、そういうことなんですね。つまり、変動賃料型の場合には、埋まった分の一定割合を収入として得るという形なんですね。よく分かりました。
そうすると、投資家側から見れば、借り上げ賃料は原価のような位置付けになるかと思います。そのうえで、トランクルームやコンテナ型それぞれについて、その賃料構造に基づいて利回りなどを計算していくという形になりますね。
また、今後コンテナ型の物件が増えていくと、変動賃料が多いことから、初期段階では赤字になるリスクもあるのかなと思いますがいかがでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
変動賃料であれば、そもそもストレージ王としては固定コストを負わない分、赤字にはならないですね。実際の契約上は、一旦当社が転貸する形にはなっていますが、賃料の決め方としては「実際に利用者が支払った金額の10%を当社がいただく」といった仕組みになっています。そのため、変動賃料の契約においては、当社から外に出ていく固定コストが発生しない構造になっており、収益が発生した分から手数料をいただく形になります。結果として、こうした変動賃料型のお客様に関しては、当社側に赤字が生じることはありません。
●DAIBOUCHOU
仮に利用者から100万円の収入があったら、そのうち10万円がストレージ王さんの取り分で、残りの90万円がオーナーさんへの賃料ということですね。そうすると、変動賃料のコンテナについては、ストレージ王さん側に赤字の要素はほとんどないということですね。わかりました。ありがとうございます。
ストレージ売却後に貴社が借り上げる仕組みのようですが、投資家が得られる利回りは何%程度なのでしょうか？
■ストレージ王 荒川様
投資家の方には、NOIベースでおおよそ4〜5%の利回りを想定していただいています。そのうち、都心の物件については利回りが4%前半となるケースが多く、逆に都内でもやや周辺のエリアだと4%後半くらいまで上がるような水準感になっています。
●DAIBOUCHOU
固定利回りで4～5パーセントって結構高いイメージですね。ローンだと今は2パーセントですよね。
■ストレージ王 荒川様
そういう意味では、当社としても本当は十分な資金力さえあれば、もっと柔軟に対応できる部分があるんですけども。
●DAIBOUCHOU
そういうことなんですね。それでも稼働率が7割以上になれば十分できるっていうことなんですね。
■ストレージ王 荒川様
その分、逆に言えば、当社がリスクを負っているという点もありますので、固定賃料型の場合には、変動型と比べて、あらかじめ想定される賃料水準を少し低めに設定していただいています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。
物件の所有者が受け取る借り上げ賃料と、利用者からの実際の賃料の差額についてですが、これが御社にとってのストック収入となっているという理解でよろしいでしょうか。稼働率が70%の水準にあるというお話がありましたが、これが80%、90%と上がっていくことで、徐々に収益性が高まっていくという流れになりますか？
また、実際に70%程度の稼働率では、どの程度の黒字になるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
そうですね。実際、その物件の損益分岐点はおおよそ60〜65%程度の稼働率だと見込んでいます。ですので、それを超えた部分については、たとえば固定賃料契約で60%稼働相当の金額を設定していた場合、70%まで稼働率が上がれば、その差分10%分が当社の利益になる、というイメージで収益設計をしています。また、変動賃料の場合であれば、利用者からの賃料収入のうち10%を当社がそのまま手数料として受け取る形になります。
なお、2020年ごろから稼働している梶ヶ谷の物件や上石神井の物件など、一部のビル型物件についてはすでに5年が経過しており、当社にとって黒字化しています。こうした物件では、現在すでに稼働率が8割を超えているものも多く、当社としては固定家賃を支払っているだけで、それ以上の稼働分はそのまま利益に直結しています。このように、一定年数が経過して稼働が安定している物件については、すでにキャッシュカウ化しており、当社の収益にしっかりと貢献している状況です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。では、実際のところ、稼働率が65%と80%であっても、運営コスト自体はそれほど大きく変わらないということでしょうか。稼働率が15%、25%と徐々に上がっていく中で、デイリーの管理や維持管理、あるいは維持管理や光熱費が多少増えるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
光熱費が多少増えるといったことはあります。ただし、店舗全体としての運営コストという意味では、大きくは変わりません。
コストとして一番かかるのは空調関連の費用です。照明については、利用者が来た時だけセンサーで点灯する仕組みになっているため、電気代はそれほどかかりません。空調が一番かかりますね。
●DAIBOUCHOU
では、稼働率が上がれば、その分がほぼそのまま売上にも、そして利益にもつながる、そういったイメージでよろしいでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
運営にかかるコストは、ほとんど固定費に近い形になっています。気温が高くなれば空調費が多少増えるといった変動はありますが、基本的には稼働率の変動によって運営コストが大きく変わることはほとんどありません。
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（11）に続く
＜MY＞
ストレージ王<2997>
●DAIBOUCHOU
コンテナの投資家とビル型トランクルームの投資家、結構目的が違うんですね。土地を借りて、コンテナをそこに設置して、そのコンテナ群を買う投資家がいるってことですね。
■ストレージ王 荒川様
はい。コンテナ型のトランクルームについては、土地建物で売るケースもあります。
基本的に、借地上に建てられた物件についても、事前に土地オーナー様の了承をしっかり得たうえで事業を行っているケースが多くなっています。そのため、土地を所有せずに「上物（建物部分）のみ」を購入する投資家の方もいらっしゃいます。この場合、物件を購入された投資家の方が、その後の借地料もご自身で負担する形となりますが、土地を購入する必要がない分、初期投資額が抑えられるため、結果的に利回りが高くなりやすいというメリットがあります。
●DAIBOUCHOU
なるほど、そういうことなんですね。つまり、変動賃料型の場合には、埋まった分の一定割合を収入として得るという形なんですね。よく分かりました。
そうすると、投資家側から見れば、借り上げ賃料は原価のような位置付けになるかと思います。そのうえで、トランクルームやコンテナ型それぞれについて、その賃料構造に基づいて利回りなどを計算していくという形になりますね。
また、今後コンテナ型の物件が増えていくと、変動賃料が多いことから、初期段階では赤字になるリスクもあるのかなと思いますがいかがでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
変動賃料であれば、そもそもストレージ王としては固定コストを負わない分、赤字にはならないですね。実際の契約上は、一旦当社が転貸する形にはなっていますが、賃料の決め方としては「実際に利用者が支払った金額の10%を当社がいただく」といった仕組みになっています。そのため、変動賃料の契約においては、当社から外に出ていく固定コストが発生しない構造になっており、収益が発生した分から手数料をいただく形になります。結果として、こうした変動賃料型のお客様に関しては、当社側に赤字が生じることはありません。
●DAIBOUCHOU
仮に利用者から100万円の収入があったら、そのうち10万円がストレージ王さんの取り分で、残りの90万円がオーナーさんへの賃料ということですね。そうすると、変動賃料のコンテナについては、ストレージ王さん側に赤字の要素はほとんどないということですね。わかりました。ありがとうございます。
ストレージ売却後に貴社が借り上げる仕組みのようですが、投資家が得られる利回りは何%程度なのでしょうか？
■ストレージ王 荒川様
投資家の方には、NOIベースでおおよそ4〜5%の利回りを想定していただいています。そのうち、都心の物件については利回りが4%前半となるケースが多く、逆に都内でもやや周辺のエリアだと4%後半くらいまで上がるような水準感になっています。
●DAIBOUCHOU
固定利回りで4～5パーセントって結構高いイメージですね。ローンだと今は2パーセントですよね。
■ストレージ王 荒川様
そういう意味では、当社としても本当は十分な資金力さえあれば、もっと柔軟に対応できる部分があるんですけども。
●DAIBOUCHOU
そういうことなんですね。それでも稼働率が7割以上になれば十分できるっていうことなんですね。
■ストレージ王 荒川様
その分、逆に言えば、当社がリスクを負っているという点もありますので、固定賃料型の場合には、変動型と比べて、あらかじめ想定される賃料水準を少し低めに設定していただいています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。
物件の所有者が受け取る借り上げ賃料と、利用者からの実際の賃料の差額についてですが、これが御社にとってのストック収入となっているという理解でよろしいでしょうか。稼働率が70%の水準にあるというお話がありましたが、これが80%、90%と上がっていくことで、徐々に収益性が高まっていくという流れになりますか？
また、実際に70%程度の稼働率では、どの程度の黒字になるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
そうですね。実際、その物件の損益分岐点はおおよそ60〜65%程度の稼働率だと見込んでいます。ですので、それを超えた部分については、たとえば固定賃料契約で60%稼働相当の金額を設定していた場合、70%まで稼働率が上がれば、その差分10%分が当社の利益になる、というイメージで収益設計をしています。また、変動賃料の場合であれば、利用者からの賃料収入のうち10%を当社がそのまま手数料として受け取る形になります。
なお、2020年ごろから稼働している梶ヶ谷の物件や上石神井の物件など、一部のビル型物件についてはすでに5年が経過しており、当社にとって黒字化しています。こうした物件では、現在すでに稼働率が8割を超えているものも多く、当社としては固定家賃を支払っているだけで、それ以上の稼働分はそのまま利益に直結しています。このように、一定年数が経過して稼働が安定している物件については、すでにキャッシュカウ化しており、当社の収益にしっかりと貢献している状況です。
●DAIBOUCHOU
なるほど。では、実際のところ、稼働率が65%と80%であっても、運営コスト自体はそれほど大きく変わらないということでしょうか。稼働率が15%、25%と徐々に上がっていく中で、デイリーの管理や維持管理、あるいは維持管理や光熱費が多少増えるのでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
光熱費が多少増えるといったことはあります。ただし、店舗全体としての運営コストという意味では、大きくは変わりません。
コストとして一番かかるのは空調関連の費用です。照明については、利用者が来た時だけセンサーで点灯する仕組みになっているため、電気代はそれほどかかりません。空調が一番かかりますね。
●DAIBOUCHOU
では、稼働率が上がれば、その分がほぼそのまま売上にも、そして利益にもつながる、そういったイメージでよろしいでしょうか。
■ストレージ王 荒川様
運営にかかるコストは、ほとんど固定費に近い形になっています。気温が高くなれば空調費が多少増えるといった変動はありますが、基本的には稼働率の変動によって運営コストが大きく変わることはほとんどありません。
株式会社ストレージ王×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（11）に続く
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