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株式会社フィル・カンパニー×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
2025/08/07 12:35
*12:35JST 株式会社フィル・カンパニー×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
フィル・カンパニー<3267>
■フィル・カンパニー 金子様
はい、DAIBOUCHOUさんのおっしゃるとおり、事業としての難易度は非常に高く、その結果として参入障壁も高いと認識しています。
当社、そしてフィル・パーク事業の競合優位性については、先ほどご紹介した「企画力」と「ワンストップのサービス体制」にあると考えていますが、ここでは特にフィル・パークの企画力における独自性について、少し詳しくご説明したいと思います。
こちらの図でもお示ししていますが、一般的な土地活用では、その土地の建ぺい率や容積率を最大限活用することが前提となっているケースが多くあります。
一方、フィル・パーク事業においては、その土地における駐車場需要やテナント需要に合った空間づくりを大前提としています。候補地が出てきた段階で、当社では近隣を含めた徹底的なマーケット調査を実施し、その土地にどのようなニーズがあるのかを把握します。その上で、テナントの賃貸需要に基づいて、建物の階数やフロア面積などを最適化し、空間設計を行います。結果的に、建ぺい率や容積率をあえて“目いっぱい”使わないという判断をすることもあります。
また、1階を駐車場とする場合、上階に建物を建てることで柱の配置などの関係から車室数が減ってしまうことが通常想定されますが、当社では車の出し入れのしやすさを保ちながら、車室数をなるべく減らさないような柱の配置設計を行っています。さらに、建物には大きな窓を設けるなど、デザイン性や視認性を高めることで、2階以上であってもテナントが入居しやすくなるよう配慮しています。こうした工夫によって、テナント側の営業利益を最大化する空間づくりのノウハウが蓄積されています。
そして3点目が、テナント誘致力です。フィル・パークの累計実績は現在270棟ですが、その5倍以上にあたる数の企画提案をこれまで行ってきました。
こうした豊富な提案経験により、テナントの企画や確実な誘致を実現するための知見と実績が当社には蓄積されており、これは当社にとって非常に大きな「無形の競争資源」と言えると考えています。
また、当社では「テナント誘致補償」という制度を設けており、最初のテナント様が入居されるまでの最大2年間、仮に空室が続いた場合でも、当社がご提案した賃料を保証いたします。なお、現時点においては、保証期間を過ぎても空室となっている物件はございません。
これまで当社が誘致してきたテナントの一部を、写真でご紹介します。
個人事業主の方で、初めて飲食店や美容院を開業されるケースもあれば、ナショナルチェーンの企業様にご出店いただくこともございます。一例としては、フィットネスジムの「エニタイムフィットネス」様が日本に進出された当初、当社と連携し、約17棟のフィル・パーク物件にご出店いただきました。また、過去に待機児童問題が社会課題として取り上げられていた時期には、認可保育園の積極的な誘致にも取り組み、社会課題の解決にも貢献してまいりました。
●DAIBOUCHOU
なるほど、わかりました。では、このテナントの誘致も含めた“トータルでの物件づくり”という点が、やはり難易度の高い部分になっているのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
そうですね。やはり、難しい土地を活用して、土地のオーナー様がご自身で企画を立て、建物を建てて、さらに商業テナントを誘致するというのは、非常にハードルが高いことだと思います。
そうした中で、当社はオーナー様の背中を押しながら、ともに伴走し、土地の価値を築き上げていくというスタンスを取っています。企画の段階から建物完成後のテナント誘致・運用まで、一貫して並走する体制を整えている点が、当社ならではの強みであり、他社にはなかなか真似できない部分ではないかと考えています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。
次にお伺いしたいのですが、どのような土地がターゲットになるのでしょうか。たとえば、都心部で再開発待ちなど、何らかの事情で駐車場として“寝かされている”ような土地が多いのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
おっしゃるように、再開発待ちなどの土地も対象にはなりますが、当社が主にターゲットとしているのは、企画提案がしづらく、土地オーナー様が活用方法にお困りの“難しい土地”です。このような難しい土地には、典型的なパターンが2つあると考えています。
まず1つ目は、都市部や駅前周辺の裏通りにある土地です。こういった土地は一見、好立地ではあるのですが、長らく駐車場としてしか利用されていないケースが多く、当社ではその駐車場の「上部空間」を活用対象としています。
2つ目は、狭小地や変形地など、一般的には建物が建てづらいと言われている土地です。こうした「町の隙間」にあたるような土地は、確かに難しい物件ではありますが、私たちはそこに潜在的な価値があると捉え、積極的に提案を行っています。
●DAIBOUCHOU
では、そういった活用が難しい土地を狙って営業をかけていく、という形になるのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
そうですね。土地オーナー様自身も活用方法にお困りで、一旦はコインパーキングとして利用されるものの、そのまま何年もコインパーキングにされているような土地が、首都圏に数多く存在しています。そういった土地が、当社のターゲットになります。
●DAIBOUCHOU
たとえば、普通にマンションなどを建てても良さそうな土地もあると思うのですが、それでも駐車場を残しておきたいというオーナーさんもいらっしゃるわけですね。
■フィル・カンパニー 金子様
そうですね。例えば、商店街が終わるあたりから住宅街が始まるような場所などでは、1つの土地に対して、私たちは駐車場付き商業ビルである「フィル・パーク」をご提案しますが、他社からはアパートやマンションといった住宅提案がなされるケースもあります。そうした場面では、提案内容が競合することもあります。
●DAIBOUCHOU
そのうえで、オーナーさん自身がどちらが良いかを判断されるということですね。
■フィル・カンパニー 金子様
一般的には、商業系の土地でしっかりと上部階にテナントが入る計画であれば、アパートなどの住宅系（レジ）よりも、利回りの面で商業のほうが優れる事例が多くあります。
●DAIBOUCHOU
なるほど。わかりました。ありがとうございます。
それでは次に、フィル・パークとは別に、もう一つの主力事業であるプレミアムガレージハウスについてお伺いします。こちらは現在、成長中で開拓余地も大きいと感じられますが、具体的にどのような方が借りて、どのように活用されているのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
はい。主なターゲット層としては、車やバイクを愛する方々、そして趣味を存分に楽しみたい方々が中心になります。また、セカンドハウスのような感覚で、すでにご自宅をお持ちの方が2拠点生活をされるケースもございます。
株式会社フィル・カンパニー×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
＜KM＞
フィル・カンパニー<3267>
■フィル・カンパニー 金子様
はい、DAIBOUCHOUさんのおっしゃるとおり、事業としての難易度は非常に高く、その結果として参入障壁も高いと認識しています。
当社、そしてフィル・パーク事業の競合優位性については、先ほどご紹介した「企画力」と「ワンストップのサービス体制」にあると考えていますが、ここでは特にフィル・パークの企画力における独自性について、少し詳しくご説明したいと思います。
こちらの図でもお示ししていますが、一般的な土地活用では、その土地の建ぺい率や容積率を最大限活用することが前提となっているケースが多くあります。
一方、フィル・パーク事業においては、その土地における駐車場需要やテナント需要に合った空間づくりを大前提としています。候補地が出てきた段階で、当社では近隣を含めた徹底的なマーケット調査を実施し、その土地にどのようなニーズがあるのかを把握します。その上で、テナントの賃貸需要に基づいて、建物の階数やフロア面積などを最適化し、空間設計を行います。結果的に、建ぺい率や容積率をあえて“目いっぱい”使わないという判断をすることもあります。
また、1階を駐車場とする場合、上階に建物を建てることで柱の配置などの関係から車室数が減ってしまうことが通常想定されますが、当社では車の出し入れのしやすさを保ちながら、車室数をなるべく減らさないような柱の配置設計を行っています。さらに、建物には大きな窓を設けるなど、デザイン性や視認性を高めることで、2階以上であってもテナントが入居しやすくなるよう配慮しています。こうした工夫によって、テナント側の営業利益を最大化する空間づくりのノウハウが蓄積されています。
そして3点目が、テナント誘致力です。フィル・パークの累計実績は現在270棟ですが、その5倍以上にあたる数の企画提案をこれまで行ってきました。
こうした豊富な提案経験により、テナントの企画や確実な誘致を実現するための知見と実績が当社には蓄積されており、これは当社にとって非常に大きな「無形の競争資源」と言えると考えています。
また、当社では「テナント誘致補償」という制度を設けており、最初のテナント様が入居されるまでの最大2年間、仮に空室が続いた場合でも、当社がご提案した賃料を保証いたします。なお、現時点においては、保証期間を過ぎても空室となっている物件はございません。
これまで当社が誘致してきたテナントの一部を、写真でご紹介します。
個人事業主の方で、初めて飲食店や美容院を開業されるケースもあれば、ナショナルチェーンの企業様にご出店いただくこともございます。一例としては、フィットネスジムの「エニタイムフィットネス」様が日本に進出された当初、当社と連携し、約17棟のフィル・パーク物件にご出店いただきました。また、過去に待機児童問題が社会課題として取り上げられていた時期には、認可保育園の積極的な誘致にも取り組み、社会課題の解決にも貢献してまいりました。
●DAIBOUCHOU
なるほど、わかりました。では、このテナントの誘致も含めた“トータルでの物件づくり”という点が、やはり難易度の高い部分になっているのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
そうですね。やはり、難しい土地を活用して、土地のオーナー様がご自身で企画を立て、建物を建てて、さらに商業テナントを誘致するというのは、非常にハードルが高いことだと思います。
そうした中で、当社はオーナー様の背中を押しながら、ともに伴走し、土地の価値を築き上げていくというスタンスを取っています。企画の段階から建物完成後のテナント誘致・運用まで、一貫して並走する体制を整えている点が、当社ならではの強みであり、他社にはなかなか真似できない部分ではないかと考えています。
●DAIBOUCHOU
わかりました。ありがとうございます。
次にお伺いしたいのですが、どのような土地がターゲットになるのでしょうか。たとえば、都心部で再開発待ちなど、何らかの事情で駐車場として“寝かされている”ような土地が多いのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
おっしゃるように、再開発待ちなどの土地も対象にはなりますが、当社が主にターゲットとしているのは、企画提案がしづらく、土地オーナー様が活用方法にお困りの“難しい土地”です。このような難しい土地には、典型的なパターンが2つあると考えています。
まず1つ目は、都市部や駅前周辺の裏通りにある土地です。こういった土地は一見、好立地ではあるのですが、長らく駐車場としてしか利用されていないケースが多く、当社ではその駐車場の「上部空間」を活用対象としています。
2つ目は、狭小地や変形地など、一般的には建物が建てづらいと言われている土地です。こうした「町の隙間」にあたるような土地は、確かに難しい物件ではありますが、私たちはそこに潜在的な価値があると捉え、積極的に提案を行っています。
●DAIBOUCHOU
では、そういった活用が難しい土地を狙って営業をかけていく、という形になるのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
そうですね。土地オーナー様自身も活用方法にお困りで、一旦はコインパーキングとして利用されるものの、そのまま何年もコインパーキングにされているような土地が、首都圏に数多く存在しています。そういった土地が、当社のターゲットになります。
●DAIBOUCHOU
たとえば、普通にマンションなどを建てても良さそうな土地もあると思うのですが、それでも駐車場を残しておきたいというオーナーさんもいらっしゃるわけですね。
■フィル・カンパニー 金子様
そうですね。例えば、商店街が終わるあたりから住宅街が始まるような場所などでは、1つの土地に対して、私たちは駐車場付き商業ビルである「フィル・パーク」をご提案しますが、他社からはアパートやマンションといった住宅提案がなされるケースもあります。そうした場面では、提案内容が競合することもあります。
●DAIBOUCHOU
そのうえで、オーナーさん自身がどちらが良いかを判断されるということですね。
■フィル・カンパニー 金子様
一般的には、商業系の土地でしっかりと上部階にテナントが入る計画であれば、アパートなどの住宅系（レジ）よりも、利回りの面で商業のほうが優れる事例が多くあります。
●DAIBOUCHOU
なるほど。わかりました。ありがとうございます。
それでは次に、フィル・パークとは別に、もう一つの主力事業であるプレミアムガレージハウスについてお伺いします。こちらは現在、成長中で開拓余地も大きいと感じられますが、具体的にどのような方が借りて、どのように活用されているのでしょうか。
■フィル・カンパニー 金子様
はい。主なターゲット層としては、車やバイクを愛する方々、そして趣味を存分に楽しみたい方々が中心になります。また、セカンドハウスのような感覚で、すでにご自宅をお持ちの方が2拠点生活をされるケースもございます。
株式会社フィル・カンパニー×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
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