フィスコニュース

*12:02JST 平和ＲＥ Research Memo（2）：2025年5月期も分配金を大幅に増加し、過去最高を更新
■平和不動産リート投資法人<8966>の業績動向

1. 2025年5月期の業績概要
2025年5月期は、営業収益10,154百万円（前期比12.3%増）、営業利益5,556百万円（同18.4%増）、経常利益4,882百万円（同19.1%増）、当期純利益4,881百万円（同19.1%増）であった。営業収益及び各段階利益は、おおむね2025年4月10日公表の修正予想どおりの着地であった。なお、REITでは、税引前利益の90%超を分配金として支払う場合には法人税が免除されることから、当期純利益は経常利益とほぼ同水準となっている。

内部成長としては、第1に賃料収入年成長率は「NEXT VISION II+」で掲げた2%目標を達成した。オフィス、レジデンスともに賃料改定額は2020年以降の最高値を更新し、ポートフォリオ全体の賃料収入は年率2.3%成長であった。第2にポートフォリオ稼働率は高稼働が継続した。期中平均稼働率は97.2%（前期比0.3ポイント減）と、バリューアップ工事によるダウンタイム（空室期間）の影響を受けながらも高稼働が継続している。外部成長としては、公募増資による外部成長と16期連続となる資産入替に伴う含み益顕在化のサイクルを継続した。財務運営でも、調達期間、金利固定化比率の水準を維持し、公募増資により保守的なLTVコントロールを継続するなど、健全な財務基盤を維持した。

以上から、1口当たり当期純利益（EPU）は、4,085円（前期比653円増）であった。また、賃貸EPUは、オフィスとレジデンスの内部成長及び外部成長の寄与を金融費用が上回り、2,685円（同25円減）であった。賃貸EPUとは、バリューアップ工事に伴う費用（営業費用に含まれる）がPLに与える影響が拡大したことで、賃料上昇の流れを分かりやすくするための指標であり、具体的には譲渡益及び内部留保充当額を除いたDPUに、バリューアップ関連費用を足し戻して計算する。さらに投資主還元の強化方針として、資産入替に伴う含み益の顕在化による譲渡益計上に加えて、一時差異等調整積立金の定期取崩し額を前期より200円/口へ拡大したことで、DPUは3,850円（同210円増）と19期連続で過去最高水準を更新した。こうした分配金の大幅増加は、投資主還元の強化に経営の軸足を移した結果である。着実な成長に加え、潤沢な内部留保と含み益を有することで、継続的な物件取得、財務基盤の安定化、安定的な分配金支払いなどを可能にしていると評価できる。

2. 財政状態
2025年5月期末の財政状態は、総資産262,404百万円（前期末比13,214百万円増）、純資産125,610百万円（同716百万円増）、有利子負債125,887百万円（同11,850百万円増）であった。平均調達金利は1.079%（同0.143ポイント上昇）となったが、当面は満期を迎える調達コストと新規調達コストは、同等または新規の方が高くなる予想だ。今後も主要金融機関との良好な関係の下、引き続き安定して資金調達が可能と考えられる。また、平均調達年数は7.3年、長期有利子負債比率は100.0%、金利固定化比率は70.0%で、将来の金利上昇リスクに十分備えている。金利上昇に対しては、内部留保や含み益を活用したバリューアップ工事による賃料増額によってカバーする計画である。加えて、大手都銀からのコミットメントライン（必要な時に借りられる、銀行からの融資枠）80億円を有し、不測の事態にも対応できるようにしている。

さらに、鑑定LTV（期末の鑑定評価額（帳簿価額＋含み損益）に対する有利子負債の割合）は41.0%と良好な低水準を維持している。同REITでは、同比率40～50%を標準水準として維持し、上限を65%に設定しているが、鑑定評価額の増加に伴って長期的に同比率は低下し、近年は横ばいながら良好な低水準で推移しており、安全性が高いと評価できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）



＜HN＞