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*12:06JST 平和ＲＥ Research Memo（6）：3つの強化により、投資主価値の最大化に取り組む（3）
■平和不動産リート投資法人<8966>の中長期の成長戦略

4. 財務戦略
財務戦略では、「財務基盤の強化」「LTVのコントロール」「資金調達手段の多様化」「金融コストの抑制」を運用方針とする。「財務基盤の強化」としては、有利子負債の長期化と適切な金利固定化比率の維持及び満期の分散化を進めることで市場金利変動の影響を受けにくい財務基盤を構築することに加え、AA格の高い信用力を活用した調達コストの引き下げと長期安定投資家の拡大を目指す。「LTVのコントロール」としては、金融環境に左右されない安定した物件取得、ポートフォリオと収益の持続的な拡大、機関投資家とのエンゲージメントを通じて最適資本構成を探求する。「資金調達手段の多様化」としては、公募増資によるエクイティ調達、幅広い業態からなるレンダーフォーメーション、投資法人債など、様々な性格の資金へのアクセスを構築する。また、現在の低金利環境が将来にわたって寄与するよう、「金融コストの抑制」を図る。物件入替による含み益の顕在化が進む一方、既存物件の鑑定評価額上昇と含み益を有する新規物件取得により、含み益額は前期比5,508百万円増の65,518百万円、含み益率も27.1%と引き続き高い水準を維持している。また、平均調達年数は7.3年、金利固定化比率は70.0%、公募増資後の鑑定LTVは39.0%で、前期と同水準であった。鑑定LTVを45%に引き上げた場合の借入余力341億円を活用することで、成長物件に厳選投資する計画だ。このように強固な財務基盤は、同REITの今後の成長を下支えすると期待される。

5. サステナビリティ
「NEXT VISION II+」では、サステナビリティについてGHGの排出量設定目標として、ポートフォリオのGHG総排出量を2030年までに2018年比90%削減することで、国際認証のSBT（Science Based Targets）認定を受けた目標数値を上回る削減を目指す。GHG総排出量は、2025年5月期末に90.9%削減し、目標を達成した。また、外部認証、国際イニシアティブ・外部評価として、GRESB（Global Real Estate Sustainability Benchmark）評価、TCFD（気候関連財務情報開示タスクフォース）、グリーンファイナンスフレームワーク、グリーンビルディング認証などを得ている。

環境課題への取り組みとしては、再生可能エネルギー電力への切り替えは、2024年11月末時点で全物件の対応が完了している。また、ペーパーレス及び環境に配慮した素材の使用のほか、LED化の推進、レジデンス専有部電気量計測システムの導入、災害救援・寄付型自動販売機の設置なども実施している。社会への取り組みとしては、地域社会への参画を進め、災害時の飲料水供給、ペットボトルキャップ回収運動、地域の祭りやピンクリボン運動（乳がん予防や早期治療を促す運動）への参加などを実施している。また、資産運用会社の社員への取り組みとして、健康支援・ワークライフバランスの改善や、女性活躍推進法に基づく「えるぼし」認定の取得などにも取り組んでいる。ガバナンスとしては、運用資産の取得・売却の意思決定プロセスの明確化や、上席執行役員制度などを導入している。これら数々のサステナビリティへの積極的な取り組みは、ESG投資（環境・社会・ガバナンスに配慮している企業を重視・選別して行う投資）の世界的な拡大傾向に対応する活動であると評価できる。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　国重 希）



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