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*11:01JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（1）：一棟収益マンションの開発が急増、成長に弾み
■要約

1. 東京23区を中心に富裕層などに好評な賃貸用一棟収益マンションを開発～販売
京橋アートレジデンス<5536>は、不動産開発創造事業とESG関連事業を展開している。不動産開発創造事業では新築マンション開発事業を主軸にリノベーション再販や新築戸建・宅地開発といった事業を手掛け、ESG関連事業では太陽光発電施設や住宅・店舗など賃貸資産の保有運営などを行っている。なかでも新築マンション開発事業では、東京23区内の住環境のよい立地を厳選し、機能やデザイン性、居住性にこだわった、4～5階建てで8～14戸というニッチで高付加価値な小規模の賃貸用一棟収益マンション※を開発～販売している。資産形成を目的とする富裕層や一般事業法人、内外投資家など主要顧客に、3億円～5億円という購入しやすい価格帯で提供しているうえ安定した事業収益性をもたらすため、好評である。

※ 収益マンション：毎月一定の賃金収入のある不動産としてのマンション。

2. ネットワーク、商品力、事業展開力に強み
同社の新築マンション開発事業の強みはネットワーク、商品力、事業展開力にある。特にネットワークは、開発から販売までのプロジェクトを1年半～2年という短期間で仕上げる推進力、グループ企業や協力会社を活用した企画力、協力会社に対する監理力といったさらなる強みを生み出し、開発～販売まで一気通貫した体制の基盤にもなっている。また、知名度や信頼が高まるにつれ、近年、不動産仲介業者や銀行、証券会社、税理士・会計事務所などとのネットワークも広がってきた。このようにネットワークを維持・強化できるのは、ユーザーニーズを反映した付加価値の高い商品力、DX導入による高い生産性や事業展開力といった強みによる。

3. 一棟収益マンション10棟を引き渡すなど、2025年11月期中間期は大幅増益
2025年11月期中間期の業績は、売上高が5,228百万円（前年同期比48.6%増）、営業利益が894百万円（同53.0%増）と大幅な増収増益となった。新築マンション開発事業で一棟収益マンションの主要ブランドである「CASA（カーサ）」シリーズ10棟の引き渡しを、リノベーション再販事業では1棟の引き渡しを、ESG関連事業では1棟の自社保有を行った。この結果、売上高は大幅増となり、営業利益は高質化や販売単価の上昇を背景に売上高を上回る伸びとなった。なお、スタートアップ企業への出資を継続しており、環境エネルギー事業の(株)ZEエナジーと民泊運営サポートなどの9STAY(株)に出資した。9STAYについては外部より取得した一棟収益マンションを宿泊施設にコンバージョンし、ホテルとして運用する事業において既に取り組みを開始している。

4. 一棟収益マンションの開発が急速に増加、遠からず年間20棟以上の引き渡しも視野
同社は2025年11月期の業績に関して、売上高8,149百万円（前期比24.1%増）、営業利益1,361百万円（同43.7%増）を見込んでいる。主力の一棟収益マンションは、下期の引き渡しが5棟とやや保守的な印象だが、当初予定どおり通期で15棟を引き渡す予定である。同社は来期以降も、新築マンション開発事業とリノベーション再販事業の強化を図り、新築マンション開発事業では一棟収益マンションのマーケットにおける地位確立を目指し、リノベーション再販事業では高額ヴィンテージマンションの開発体制を構築する方針である。足元では一棟収益マンションの開発が急増しており、遠からず年間20棟以上の引き渡しが可能になると見込まれることから、人員・組織の強化などを前提に中期的に2ケタ成長を期待したい。

■Key Points
・東京23区を中心に富裕層などの顧客向けにニッチで収益性の高い一棟収益マンションを販売
・推進力、企画力、監理力、一気通貫性につながるネットワークのほか、商品力、事業展開力に強み
・一棟収益マンションの開発が急速に増加、短期のみならず中期的にも利益成長を期待したい

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）



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