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*13:05JST ククレブ Research Memo（5）：参入障壁の高いコンパクトCRE市場で独自のポジショニングを確立
■会社概要

3. 市場規模と同社のポジショニング
ククレブ・アドバイザーズ<276A>は企業の保有する不動産のなかでも、簿価でおおむね20億円以下の工場・物流施設・研究開発施設などのコンパクトCREに注力している。この市場は、不動産に限らず経営や産業に関する知識・ノウハウが必要となるため、参入障壁が高い。大手不動産会社は業務効率や採算性の観点からコンパクトサイズの資産の取り扱いは限定的であり、中堅・中小不動産会社なども取り扱いの難しさから参入しにくい状況にあるため、競合企業が少ないブルーオーシャンマーケットと位置付けられる。上場企業及び非上場企業が保有する簿価20億円以下の不動産ストックは、同社推計で60兆円規模（うち、上場企業で約12兆円）※と、CREの有効活用に関する潜在ニーズは大きい。特に、東証が2023年よりプライム市場及びスタンダード市場の上場企業に対して「資本コストや株価を意識した経営の実現」を要請した結果、各企業がROEやROICの向上施策を策定するなかで遊休不動産に関する有効活用ニーズが高まった。同社は、こうしたニーズを不動産テックで効率的に掘り起こし、プロジェクトを成功に導くことで顧客からの信頼を獲得している。

※ 上場企業に関しては、2023年に開示された全上場企業の有価証券報告書において、「主要な設備の状況」に記載された土地・建物及び構築物のうち、1件当たり帳簿価格20億円以下の不動産の合計値を同社で集計した。非上場企業に関しては、2022年6月時点で20億円以上の有形固定資産を保有する企業の土地・建物及び付帯設備の合計額を同社が集計。

同社は、高い収益性と財務健全性を両立しながら、不動産テックを活用した生産性の高い独自のビジネスモデルにより、営業利益率は創業来20%超の水準を維持している。また、B/Sを活用した不動産投資・賃貸について、一定規模以上の案件ではCREファンド組成を活用して資金負担を軽減しており、ネットD/Eレシオ（（有利子負債－現金及び預金）÷株主資本）で1.0倍以下と適切なレバレッジ水準を維持している。今後も1.0倍以下の水準で事業投資を進めていく。なお、直接の競合ではないものの、同社が意識している企業として、不動産投資プレイヤーでは霞ヶ関キャピタル<3498>、不動産テック企業ではSREホールディングス<2980>を挙げている。


不動産テック活用により高い成長性・収益性を実現、不景気にも強い事業構造を構築

4. 同社の強み
同社は、不動産テックを活用した業務プロセスの確立による業務の大幅な効率化と高い成長率の実現に加えて、景気変動の影響を受けにくい事業構造も強みとしている。

（1） 不動産テック活用による業務効率化
一般的なCRE提案のプロセスでは、顧客ターゲティング選定に1ヶ月から数年単位、営業・交渉に1ヶ月、CREの売買などのマッチングに1ヶ月から数年単位、エグゼキューション（実行・管理）に2ヶ月程度の期間を要する。これに対し、同社は「CCReB AI」の活用によりターゲット企業の選定を数日から1ヶ月以内へ、「CCReB CREMa」の活用によりマッチング期間も数日から1ヶ月程度へ短縮できる。顧客側から見ると、従来6ヶ月から数年単位で実行されていたプロジェクトを、3〜6ヶ月で実行できるため、活用メリットは大きい。同社側から見ると、プロジェクト期間の短期化により、他社と比較してプロジェクト当たりの人件費を低く抑えられるほか、同一期間で数多くのプロジェクトを処理できるため、高い生産性・収益性を実現する要因となっている。また、「CCChat」を用いることで、経験・ノウハウが不足している営業社員でも顧客に最適な提案が可能となり、早期戦力化を実現している点も強みである。

（2） 景気変動の影響を受け難い事業構造
2つ目の強みは、景気変動の影響を受けにくい事業構造を確立している点にある。企業のCREソリューションに対するニーズは景気の変動にかかわらず常に存在している。好況時には、不動産価格の上昇による売却ニーズが増えるほか、新規投資のための不動産取得ニーズが増大し、不動産仲介案件が増加する。一方、不況時には、企業収益が悪化した場合に本業の収益を補完する目的で保有資産の売却や有効活用を行う意向が強まり、CREファンド組成やプロジェクトマネジメントなどのソリューションニーズが増大する。金利上昇局面では不動産投資マインドが冷え込むものの、CREニーズは常に存在しており、多様なソリューションを提供している同社が受ける影響は軽微であると弊社では見ている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　佐藤 譲）



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