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*11:05JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（5）：一棟収益マンションに対する強い需要が追い風
■京橋アートレジデンス<5536>の業績動向

1. 2025年11月期の業績概要
2025年11月期の業績は、売上高が8,318百万円（前期比26.7%増）、営業利益が1,512百万円（同59.7%増）、経常利益が1,219百万円（同64.9%増）、親会社株主に帰属する当期純利益が849百万円（同66.2%増）と、大幅な増収増益となった。期初予想に対しては、売上高で169百万円、営業利益で151百万円の超過達成となった。

2025年11月期においては、日本経済は、雇用・所得環境に改善の動きが見られるなど、緩やかな回復基調が続く一方で、物価上昇や不安定な国際情勢による地政学リスク、金融資本市場の変動などの影響もあり、先行き不透明な状況が続いた。同社が属する不動産業界においては、建築費の上昇や日銀の政策金利引き上げによる金利上昇などに留意する必要はあったものの、都区部を中心に高い賃貸需要や賃料上昇が継続していることから、国内外投資家による一棟収益マンションに対する需要は引き続き高い水準を維持した。一方、同社が開発する賃貸マンションのターゲットである単身者やDINKS層の都心回帰の動きが継続しており、転入超過数も20代の若者が突出して多かったようだ。賃貸需要の強さは賃料上昇にも表れており、東京23区のシングル向け賃貸マンションの平均募集家賃は前年同月比で10%以上昇、DINKS向け賃貸マンションは同12%近い上昇となったようだ。このような継続的な都心部への流入人口の増加や分譲マンション価格の高騰が、一棟収益マンションに対する需要をさらに強めていると言える。

このような環境下、同社は東京23区内において一棟収益マンションの開発に注力したほか、販売先の多様化や融資元の拡大、アパートメントホテルの開発着手、基本合意締結したフィリピンでのアフォーダブル事業などを推進した。この結果、一棟収益マンションに対する強い需要が追い風となって販売戸数も販売価格も上昇、大幅な増収につながった。利益面では、仕入時の想定に対して販売価格が上がったこと、高採算の案件が多かったことから売上総利益率が大きく改善し、販売戸数増加に伴う手数料増加や事業拡大に伴う人員増加により販管費は増えたものの、営業利益は売上高を大きく上回る伸びとなった。なお、有利子負債の増加は、2024年11月期完成・2025年11月期引渡しとなる一棟収益マンションが多くなったことによる期末在庫の増加が主因である。また、期初予想に対して売上高が超過達成となったのは、販売価格が想定以上に上昇したことによる。営業利益が超過達成になったのは、固定費の割合が大きいため売上高の増分の大半が利益にオンしたことが要因である。


一棟収益マンションの開発が業績をけん引

2. セグメント別の業績動向
セグメント別の業績は一棟収益マンションがけん引し、不動産開発創造事業が売上高8,067百万円（前期比27.6%増）、セグメント利益1,959百万円（同52.9%増）、ESG関連事業が売上高251百万円（同2.6%増）、セグメント利益70百万円（同21.1%増）となった。

不動産開発創造事業において、一棟収益マンション開発で東京23区内を中心に主要ブランドである「CASA：カーサ」シリーズ15棟の引渡しを行った。また、リノベーション再販では東京都豊島区のバリューアップ一棟収益マンション1棟、太陽光発電施設では千葉県山武市の2施設11区画及び茨城県坂東市の1施設3区画の引渡しを行った。ESG関連事業においては、生活関連施設の保有事業（賃貸収入など）として、千葉県八街市のトランクルーム、東京都練馬区の賃貸マンションCASAラシクラス練馬春日町（12戸）、台東区のアパートメントホテル9STAY上野入谷（9室）を取得した。太陽光発電事業では、期末時点で24施設を保有し安定した収入を得ているが、セカンダリー市場に向けた販売も検討している。なお、アパートメントホテルの仕入について、初めて東京（中央区と台東区中心）以外となる大阪なんばでホテル事業用地を取得した。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）



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