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*12:03JST ストレージ王 Research Memo（3）：ストックとフローの収益ミックス最適化を実現（1）
■ストレージ王<2997>の事業概要

同社の事業は、トランクルーム運営管理事業、トランクルーム開発分譲事業、その他不動産取引事業の3セグメントに大別される。トランクルーム開発分譲事業では、トランクルームの自社開発を通じた収益不動産の投資家への売却による利益（開発分譲による利益）、トランクルーム運営管理事業では、開業後のトランクルーム運営による利益（運営管理の利益）、その他不動産取引事業では、トランクルーム以外の不動産取引による利益を、それぞれ上げている。なお、トランクルーム開発分譲後に当該物件を固定家賃でマスターリースする場合、開業初期は部屋の稼働率の上昇が緩やかであるため、当該物件の運営管理利益が数年間はマイナスとなるリスクを同社が負担している。

同社が手掛けるトランクルームの建築様式については、コンテナ型とビルイン型に大別される。コンテナ型は、駐車場が確保できる道路沿いの敷地に建築用コンテナを設置し、利用者が荷物を収納する方式である。建築用コンテナは、輸送の都合上貨物用コンテナと同じサイズであるが、柱と梁により強度を確保した建築用の部材を使用することで、日本の建築基準法に適合する建物として建築可能となっている。また、コンテナ同士の連結や内部の仕切りにより部屋サイズの調整が可能で、コンテナ自体は外気にさらされるが、扉には雨風を通さない堅牢な構造が採用されている。

一方、ビルイン型は在来建築を基盤とし、場合によってはコンテナモジュールを一部使用するものの、建物自体が雨風を遮断する構造となっている。建物の入口は電子錠等で施錠され、トランクルーム利用者以外の入館が困難な設計であるため、利用者の安全性を確保しやすい。また、各利用者の部屋の入口や間仕切りはコンテナ型に比べ簡易で、開け閉めが容易であるという特徴がある。近年は、女性利用者の増加や衣類や家財保管に適した空調付施設への需要が高まっていることから、ビルイン型の導入比率は高い成長を示している。なお、2026年1月末時点ではコンテナ型及びビルイン型の店舗を合わせて224店舗に達している。

1. トランクルーム運営管理事業
トランクルーム運営管理事業は、利用者に対してトランクルームを貸し出すことにより利益を獲得し、利用者から受領する利用料金が収入となる。一方、原価には同社が所有または賃借するトランクルームにかかる不動産コスト、運営管理に必要な各種コストが挙げられる。同セグメントは、固定家賃型と変動家賃型に分かれる。固定家賃型では、同社が事業主体として物件を所有または固定家賃で賃借するため、不動産コストが固定的に発生し、トランクルームの稼働状況に応じた利用料金が同社の収益に直接影響する。一方、変動家賃型では、同社は不動産所有者または投資家からビルを賃借もしくは管理受託し、利用者から受領した利用料から一定の料率（おおむね10%程度）を控除した額を不動産所有者または投資家に支払う仕組みである。また、運営面ではインターネット広告に加え、セルフストレージ専用のポータルサイトやWeb決済システムを導入することで、集客の窓口を広げ、契約手続きの簡素化及び期間短縮を実現し、契約獲得の増加を図っている。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　茂木 稜司）



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