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コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
2026/04/27 10:05
*10:05JST コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（5）
コロンビア・ワークス<146A>
●DAIBOUCHOU
非常によく分かりました。ただ、投資家として気になるのは、今後「在庫を値下げして売らざるを得ない局面」が来ないかという点です。貴社の棚卸資産における評価損のリスクについては、どのようにお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
もちろん、市場環境に絶対はありませんが、我々は常々あらゆるシナリオを試算しております。普段からお伝えしている通り、私どもは非常に「保守的」な経営を旨とする会社です。
棚卸資産の評価についてもかなり厳格に見積もっており、事業計画上の想定利回りを、現在の市場での実勢売却利回りよりも「高く（＝価格を低く）」設定しています。したがって、現在のマーケット環境において評価損を計上しなければならないような局面は、今のところ全く見通しておりません。
●DAIBOUCHOU
安心いたしました。ありがとうございます。
○アナリスト 中西
先ほどのお話で、「賃料の上昇」が不動産投資の重要な前提になっているとのことでした。一方で、日本の賃料体系には一定の硬直性があり、物件価格のように一気に跳ね上がることは難しいという側面もあります。そうした中で、今後の賃料の見通しについてどのようにお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
ありがとうございます。そこはまさに「マクロ経済をどう捉えるか」という点に直結します。インフレ局面にあるマーケットにおいて、最も重要なポイントは「賃金」の動向だと考えております。先日、ようやく実質賃金がプラスに転じたとの発表がありましたが、これは我々がマクロ指標として最も注目していた数値の一つです。
さらに、私どもが手がける都心の高付加価値物件においては、入居者層の属性から「株価」の動向も極めて重要です。資産効果を背景に、より質の高い住まいやオフィスを求める層が厚くなっているからです。
経済が冷え込むような事態が起きず、マーケットが正常に機能している限り、都心の賃料は今後もしばらくは底堅く、上昇基調で推移していくのではないかと認識しております。
○アナリスト 中西
なるほど。ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
これまでのデータを見れば、賃料が上昇してきたのは事実です。しかし、今後もその傾向が続くことを前提に業績を楽観視しすぎるのは、投資家としてリスクがあるようにも感じます。その点についてはいかがでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
本当におっしゃる通りだと思います。相場環境だけに依存するのは危険です。そこで重要になるもう一つのエッセンスが、我々デベロッパーとしての「サービス力」です。つまり、「正しい場所で、いかに最適なサービスを提供できるか」という点に尽きます。
これまでは東京都心の開発を例にお話ししてきましたが、例えば我々が手がけているホテル事業でも同じことが言えます。ある地域に豊かな観光資源があり、インバウンドの流入も非常に多いにもかかわらず、そのニーズを十分に吸収できる宿泊施設が不足しているケースがあります。
そうした場所を特定し、お客様の期待を超える付加価値を持ったホテルを開発・提供できれば、周辺相場に左右されない独自の競争力を生むことができます。マーケット全体の底上げに期待するだけでなく、個別のプロジェクトにおいて「いかに高いサービス力を発揮して価値を創出するか」を最重視していくことが、持続的な成長の鍵であると考えております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。ありがとうございます。
○アナリスト 中西
御社が取り扱っているアセットとは少し異なるかもしれませんが、ファミリー向けマンションの市場について伺わせてください。現在、都心は購入も賃借も高騰しており、ファミリー層が郊外へ流出している状況が見受けられます。こうした動きが、都心のレジデンス市場に与える影響についてはどのようにお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
おっしゃる通り、4人や5人のご家族で都心に住もうとすると、かなりのコスト負担になるのは事実です。ただ、共働きのご夫婦などが都心で働かれる場合の「受け皿」として、都内でもまだ開発余力が残っている郊外エリア、東京都内の住宅街や、神奈川県内などの「都心まで電車で20〜30分圏内」の住宅街が、今改めて見直されつつあると感じています。
○アナリスト 中西
なるほど、ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
そうなると、今後はそうした都心周辺部も含めて、ターゲットを絞った「テーマ型開発」を広げていくという理解でよろしいでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
はい、そうしたエリアも視野には入れております。ただ、現在の局面における我々の戦略としては、どちらかと言えば、より「高付加価値」を徹底的に追求できる案件に投資の重点を置いています。
●DAIBOUCHOU
よく分かりました。ありがとうございます。
○アナリスト 中西
金利について伺いたいと思います。一般的に「金利上昇は不動産セクターにとってネガティブ」と捉えられがちですが、実際にはどのような影響があるとお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
はい、直接的には大きく分けて2つの影響が及ぶと考えております。
1つ目は、「販売面」への影響です。市場金利が上がれば投資家が求める利回りも上昇するため、逆相関の関係にある物件価格には下落圧力がかかります。これが利益率の低下を招く要因となります。
2つ目は、「コスト面」への影響です。我々は借入を起こして不動産開発を行っておりますので、金利が上がれば直接的に支払利息というコストが増加します。
これらが金利上昇による主なマイナス局面です。しかし、冒頭からお話ししている通り、現在のマーケットでは「賃料の上昇」がこれらコスト増を上回るペースで進んでいます。年利換算で見ても、賃料の伸びが金利上昇分を十分に吸収できているため、今のところ事業計画への深刻な影響はなく、むしろ見通し通りにコントロールできている状況です。
○アナリスト 中西
なるほど。事業計画にもあらかじめコスト増の要因は織り込まれているとのことですが、金利上昇の想定はどの程度で見積もられているのでしょうか。確か、年間で100ベーシス（1.0%）程度の上昇を想定されていると伺った記憶がありますが。
■コロンビア・ワークス 水山様
そうですね、政策金利の引き上げを年2回程度と想定し、おおよそ50〜100ベーシス（0.5%〜1.0%）前後の上昇幅を織り込んだ上で計画を策定しております。
○アナリスト 中西
よく分かりました。ありがとうございます。
コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
＜MY＞
コロンビア・ワークス<146A>
●DAIBOUCHOU
非常によく分かりました。ただ、投資家として気になるのは、今後「在庫を値下げして売らざるを得ない局面」が来ないかという点です。貴社の棚卸資産における評価損のリスクについては、どのようにお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
もちろん、市場環境に絶対はありませんが、我々は常々あらゆるシナリオを試算しております。普段からお伝えしている通り、私どもは非常に「保守的」な経営を旨とする会社です。
棚卸資産の評価についてもかなり厳格に見積もっており、事業計画上の想定利回りを、現在の市場での実勢売却利回りよりも「高く（＝価格を低く）」設定しています。したがって、現在のマーケット環境において評価損を計上しなければならないような局面は、今のところ全く見通しておりません。
●DAIBOUCHOU
安心いたしました。ありがとうございます。
○アナリスト 中西
先ほどのお話で、「賃料の上昇」が不動産投資の重要な前提になっているとのことでした。一方で、日本の賃料体系には一定の硬直性があり、物件価格のように一気に跳ね上がることは難しいという側面もあります。そうした中で、今後の賃料の見通しについてどのようにお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
ありがとうございます。そこはまさに「マクロ経済をどう捉えるか」という点に直結します。インフレ局面にあるマーケットにおいて、最も重要なポイントは「賃金」の動向だと考えております。先日、ようやく実質賃金がプラスに転じたとの発表がありましたが、これは我々がマクロ指標として最も注目していた数値の一つです。
さらに、私どもが手がける都心の高付加価値物件においては、入居者層の属性から「株価」の動向も極めて重要です。資産効果を背景に、より質の高い住まいやオフィスを求める層が厚くなっているからです。
経済が冷え込むような事態が起きず、マーケットが正常に機能している限り、都心の賃料は今後もしばらくは底堅く、上昇基調で推移していくのではないかと認識しております。
○アナリスト 中西
なるほど。ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
これまでのデータを見れば、賃料が上昇してきたのは事実です。しかし、今後もその傾向が続くことを前提に業績を楽観視しすぎるのは、投資家としてリスクがあるようにも感じます。その点についてはいかがでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
本当におっしゃる通りだと思います。相場環境だけに依存するのは危険です。そこで重要になるもう一つのエッセンスが、我々デベロッパーとしての「サービス力」です。つまり、「正しい場所で、いかに最適なサービスを提供できるか」という点に尽きます。
これまでは東京都心の開発を例にお話ししてきましたが、例えば我々が手がけているホテル事業でも同じことが言えます。ある地域に豊かな観光資源があり、インバウンドの流入も非常に多いにもかかわらず、そのニーズを十分に吸収できる宿泊施設が不足しているケースがあります。
そうした場所を特定し、お客様の期待を超える付加価値を持ったホテルを開発・提供できれば、周辺相場に左右されない独自の競争力を生むことができます。マーケット全体の底上げに期待するだけでなく、個別のプロジェクトにおいて「いかに高いサービス力を発揮して価値を創出するか」を最重視していくことが、持続的な成長の鍵であると考えております。
●DAIBOUCHOU
なるほど。ありがとうございます。
○アナリスト 中西
御社が取り扱っているアセットとは少し異なるかもしれませんが、ファミリー向けマンションの市場について伺わせてください。現在、都心は購入も賃借も高騰しており、ファミリー層が郊外へ流出している状況が見受けられます。こうした動きが、都心のレジデンス市場に与える影響についてはどのようにお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
おっしゃる通り、4人や5人のご家族で都心に住もうとすると、かなりのコスト負担になるのは事実です。ただ、共働きのご夫婦などが都心で働かれる場合の「受け皿」として、都内でもまだ開発余力が残っている郊外エリア、東京都内の住宅街や、神奈川県内などの「都心まで電車で20〜30分圏内」の住宅街が、今改めて見直されつつあると感じています。
○アナリスト 中西
なるほど、ありがとうございます。
●DAIBOUCHOU
そうなると、今後はそうした都心周辺部も含めて、ターゲットを絞った「テーマ型開発」を広げていくという理解でよろしいでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
はい、そうしたエリアも視野には入れております。ただ、現在の局面における我々の戦略としては、どちらかと言えば、より「高付加価値」を徹底的に追求できる案件に投資の重点を置いています。
●DAIBOUCHOU
よく分かりました。ありがとうございます。
○アナリスト 中西
金利について伺いたいと思います。一般的に「金利上昇は不動産セクターにとってネガティブ」と捉えられがちですが、実際にはどのような影響があるとお考えでしょうか。
■コロンビア・ワークス 水山様
はい、直接的には大きく分けて2つの影響が及ぶと考えております。
1つ目は、「販売面」への影響です。市場金利が上がれば投資家が求める利回りも上昇するため、逆相関の関係にある物件価格には下落圧力がかかります。これが利益率の低下を招く要因となります。
2つ目は、「コスト面」への影響です。我々は借入を起こして不動産開発を行っておりますので、金利が上がれば直接的に支払利息というコストが増加します。
これらが金利上昇による主なマイナス局面です。しかし、冒頭からお話ししている通り、現在のマーケットでは「賃料の上昇」がこれらコスト増を上回るペースで進んでいます。年利換算で見ても、賃料の伸びが金利上昇分を十分に吸収できているため、今のところ事業計画への深刻な影響はなく、むしろ見通し通りにコントロールできている状況です。
○アナリスト 中西
なるほど。事業計画にもあらかじめコスト増の要因は織り込まれているとのことですが、金利上昇の想定はどの程度で見積もられているのでしょうか。確か、年間で100ベーシス（1.0%）程度の上昇を想定されていると伺った記憶がありますが。
■コロンビア・ワークス 水山様
そうですね、政策金利の引き上げを年2回程度と想定し、おおよそ50〜100ベーシス（0.5%〜1.0%）前後の上昇幅を織り込んだ上で計画を策定しております。
○アナリスト 中西
よく分かりました。ありがとうございます。
コロンビア・ワークス×中西哲氏×DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（6）に続く
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