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*11:04JST アズ企画設計 Research Memo（4）：物件大型化、商品種別多様化の進展で不動産販売事業が成長ドライバーに（1）
■アズ企画設計<3490>の業績動向

1. 過去の業績推移（2015年2月期〜2025年2月期）
2015年2月期以降、東京証券取引所JASDAQ市場に上場直前の2018年2月期まで不動産販売事業がけん引し、業績は順調に拡大した。しかし、2018年に発生した（株）TATERU（現 robot home<1435>）やスルガ銀行による不祥事の影響で、金融機関の融資姿勢が厳格化した影響を受け、営業利益は2019年2月期から2021年2月期にかけて低調な推移を余儀なくされた。

こうした逆風下、同社はコロナ禍においても再成長を図るため、2021年12月に旧 中期経営計画（2022年2月期〜2024年2月期）を策定し、取扱物件の大型化、利益管理の見直し、取扱商品の多様化を重点戦略に掲げ、売上高で年10億円、親会社株主に帰属する当期純利益で年1億円の利益成長を目指した。これらの戦略を遂行した結果、営業利益は3事業年度すべてで計画を達成した。一方、2024年2月期の経常利益については、当初想定した期末在庫額より多くの物件仕入を実現した結果、金融コストが増加したことにより、計画を下回る着地となった。

2024年7月、旧 中期経営計画の成果と課題を踏まえ、収益不動産販売事業を中心とした持続的な成長を目指す新 中期経営計画（2025年2月期〜2027年2月期）を公表した。その内容は、安定的な高収益体制の確立と資本効率の追求を主眼とし、（1） 販売事業の規模拡大（物件の大型化と商品種別の多様化）、（2） 営業利益向上（内部成長の充実とストック拡充）、（3） 社外との連携（戦略的業務提携やM&A）の3つの事業戦略を推進するものであった。数値目標として、最終年度（2027年2月期）に営業利益10.8億円（営業利益率6.4〜6.7%、1人当たり営業利益18百万円）、親会社株主に帰属する当期純利益510百万円を掲げ、将来的なターゲットとして営業利益1,800百万円（1人当たり営業利益30百万円）を目指す方針を明示した。

新 中期経営計画の初年度である2025年2月期業績は、主力の不動産販売事業が好調に推移したことに加えて、不動産賃貸事業も堅調な推移となったことなどから、売上高12,430百万円（前期比8.0%増）、営業利益975百万円（同46.9%増）となり、営業利益は期初会社計画（810百万円）を大幅に上振れて着地した。期末の販売用不動産残高（仕掛販売用不動産を含む）は7,930百万円（前期末比50.4%増）となり過去最高を更新したことと、決算発表時点（2025年4月10日）において仕入が順調に進捗し、2026年2月期第1四半期に約38億円の仕入れが見込まれることなどから、中期経営計画最終年度の目標値を1年前倒しで達成する計画へと舵を切った。

2. 2026年2月期の業績概要
2026年2月期の連結業績は、売上高13,543百万円（前期比9.0%増）と増収を確保したものの、営業利益774百万円（同20.6%減）、経常利益468百万円（同36.8%減）、親会社株主に帰属する当期純利益294百万円（同36.2%減）となり、各段階利益において減益を余儀なくされた。

増収の主な要因は、主力の不動産販売事業において物件の大型化が順調に進展したこと（前期比9.5%増）に加え、2025年9月に子会社化した富士ホームの新規連結寄与により、不動産管理事業が伸長（同13.9%増）したことによる。一方、減益の要因は、不動産販売事業が人員増強などの先行投資に伴い減益となったこと（同10.2%減）、不動産賃貸事業において新築物件や実需物件の仕入れが増加したことに伴い賃料収入が減少したこと（同42.3%減）である。

翌期以降の売上高の先行指標である販売用不動産の期末在庫残高（仕掛販売用不動産を含む）は8,293百万円（前期末比4.6%増）と過去最高水準を更新した。利益を物件取得へ積極的に再投資しつつも、期末の自己資本比率は27.5%（同5.1ポイント上昇）と、財務の健全性が進んでいることを確認できる内容となった。

期初会社予想（売上高13,500百万円、営業利益1,080百万円、経常利益800百万円、親会社株主に帰属する当期純利益510百万円）との比較では、売上高は計画を上回ったものの、各段階利益は計画を下回った。営業利益の未達は、大型物件の引き渡し時期が翌期へ期ズレしたことが主因である。また、金利上昇等に伴う金融コストの増加などが経常利益以下の押し下げ要因となった。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　森本 展正）



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