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ポラリスHD Research Memo（2）：スターアジアグループとして急成長するホテルオペレーター
2026/06/23 13:42
*13:42JST ポラリスHD Research Memo（2）：スターアジアグループとして急成長するホテルオペレーター
■会社概要
1. 会社概要と沿革
ポラリス・ホールディングス<3010>は、自社ブランドである「KOKO HOTELS」と、世界ブランド「Best Western（R） Hotels & Resorts」「バリュー・ザ・ホテル」を展開しているホテルオペレーターである。2018年10月以降は、独立系の投資運用グループであるスターアジアグループと資本業務提携し、新たなマネジメント体制下で成長を続けている。2023年10月にはフィリピン国内で2位の宿泊特化型ホテルチェーン「Red Planet Hotels」を擁するRed Planet Groupを子会社化した。2024年12月には、日本国内で39棟のホテルを運営していたミナシアと経営統合し、国内外で116棟16,748室（2026年5月末現在。開示済の運営予定ホテル含む。）となり、国内宿泊特化型オペレーター客室数ランキングで8位（同社作成資料による）のホテルオペレーター、ホテル投資会社に成長した。
同社は1912年（大正元年）に創業し、100年以上の歴史を持つ。当時の社名は「上毛撚糸（じょうもうねんし）株式会社」で、祖業は繊維業であった。1970年代に不動産業に参入し、2008年に「価値開発株式会社」に社名変更した。同年に（株）フィーノホテルズを子会社化したことで「Best Western（R） Hotels & Resorts」のエリア開発会社となり、ホテル事業の足掛かりを築いた。2011年3月期にはホテル事業が不動産事業の売上高を逆転した。2012年には東日本大震災復興支援プロジェクトの一環として「バリュー・ザ・ホテル」を開業し、2015年には東京証券取引所の所属業種を「不動産業」から「サービス業」に変更した。転機は2018年10月に訪れ、スターアジアグループと資本業務提携契約を締結し、新たな成長ステージに入った。2020年9月に自社ブランドである「KOKO HOTEL」を新設し、現在では主力ブランドに成長した。2021年5月に「価値開発株式会社」から「ポラリス・ホールディングス株式会社」へ社名を変更した。
親会社であるスターアジアグループは、2007年にマルコム・エフ・マクリーン4世氏及び増山太郎（ますやまたろう）氏によって設立された非上場・独立系の投資運用グループである。主として米国の大学基金、財団や年金基金などの長期運用を志向する投資家の資金を、主に日本の不動産関連資産によって運用している。様々なアセットタイプの不動産への直接的な投資にとどまらず、債権及び株式への投資を通じた不動産への投資も手掛けるなど、一般的な不動産投資家とは異なる多面的なアプローチにより機動的な投資を行う特徴を持つ点を強みとしている。これまでの不動産などへの投資実績は累計で1.27兆円を超える。同社の持つホテル運営のノウハウと、スターアジアグループが保有する不動産投資や不動産証券化などのノウハウを活用し、積極的な成長戦略を展開している。具体的には、国内での独自の新ブランド「KOKO HOTELS」及び「ベストウェスタンホテル※」、フィリピンにおける「Red Planet Hotels」の展開、ミナシアとの経営統合などを推進している。2026年2月にはスターアジアグループが「みずほリースグループ」と資本業務提携契約を締結し、今後同社へのさらなるサポート体制の強化が期待される。
※ 本レポートにおいては、「Best Western（R） Hotels & Resorts」はグローバルなホテルブランド名、「ベストウェスタンホテル」は同社が国内で展開・運営する具体的な物件群や事業を指す場合に使用している。
2. ホテル市場の概況
観光庁「宿泊旅行統計調査」（2026年4月調査・第1次速報）によると、国内のホテル・旅館の宿泊者数はコロナ禍前の2019年同月の水準を上回る状態が定着し、堅調な推移が続いている。日本人の旅行者が安定的に推移（同2.4%減）する一方で、訪日外国人の勢いは高水準を維持しており、2026年4月の外国人延べ宿泊者数は、1,573万人泊（前年同月比9.0%減）となった。訪日外国人旅行者の訪問先では、3大都市圏※が6.8%減（2026年3月）なのに対し、地方部が同3.2%増であり、地方部まで足を延ばす外国人が増えていることが分かる。宿泊施設全体の稼働率は59.7%（2026年4月）、同社の主要事業であるビジネスホテルに限ると稼働率は74.3%（同）と好調が続いている。
※ 埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、京都、大阪、兵庫の8都府県。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田 秀夫）
＜HN＞
■会社概要
1. 会社概要と沿革
ポラリス・ホールディングス<3010>は、自社ブランドである「KOKO HOTELS」と、世界ブランド「Best Western（R） Hotels & Resorts」「バリュー・ザ・ホテル」を展開しているホテルオペレーターである。2018年10月以降は、独立系の投資運用グループであるスターアジアグループと資本業務提携し、新たなマネジメント体制下で成長を続けている。2023年10月にはフィリピン国内で2位の宿泊特化型ホテルチェーン「Red Planet Hotels」を擁するRed Planet Groupを子会社化した。2024年12月には、日本国内で39棟のホテルを運営していたミナシアと経営統合し、国内外で116棟16,748室（2026年5月末現在。開示済の運営予定ホテル含む。）となり、国内宿泊特化型オペレーター客室数ランキングで8位（同社作成資料による）のホテルオペレーター、ホテル投資会社に成長した。
同社は1912年（大正元年）に創業し、100年以上の歴史を持つ。当時の社名は「上毛撚糸（じょうもうねんし）株式会社」で、祖業は繊維業であった。1970年代に不動産業に参入し、2008年に「価値開発株式会社」に社名変更した。同年に（株）フィーノホテルズを子会社化したことで「Best Western（R） Hotels & Resorts」のエリア開発会社となり、ホテル事業の足掛かりを築いた。2011年3月期にはホテル事業が不動産事業の売上高を逆転した。2012年には東日本大震災復興支援プロジェクトの一環として「バリュー・ザ・ホテル」を開業し、2015年には東京証券取引所の所属業種を「不動産業」から「サービス業」に変更した。転機は2018年10月に訪れ、スターアジアグループと資本業務提携契約を締結し、新たな成長ステージに入った。2020年9月に自社ブランドである「KOKO HOTEL」を新設し、現在では主力ブランドに成長した。2021年5月に「価値開発株式会社」から「ポラリス・ホールディングス株式会社」へ社名を変更した。
親会社であるスターアジアグループは、2007年にマルコム・エフ・マクリーン4世氏及び増山太郎（ますやまたろう）氏によって設立された非上場・独立系の投資運用グループである。主として米国の大学基金、財団や年金基金などの長期運用を志向する投資家の資金を、主に日本の不動産関連資産によって運用している。様々なアセットタイプの不動産への直接的な投資にとどまらず、債権及び株式への投資を通じた不動産への投資も手掛けるなど、一般的な不動産投資家とは異なる多面的なアプローチにより機動的な投資を行う特徴を持つ点を強みとしている。これまでの不動産などへの投資実績は累計で1.27兆円を超える。同社の持つホテル運営のノウハウと、スターアジアグループが保有する不動産投資や不動産証券化などのノウハウを活用し、積極的な成長戦略を展開している。具体的には、国内での独自の新ブランド「KOKO HOTELS」及び「ベストウェスタンホテル※」、フィリピンにおける「Red Planet Hotels」の展開、ミナシアとの経営統合などを推進している。2026年2月にはスターアジアグループが「みずほリースグループ」と資本業務提携契約を締結し、今後同社へのさらなるサポート体制の強化が期待される。
※ 本レポートにおいては、「Best Western（R） Hotels & Resorts」はグローバルなホテルブランド名、「ベストウェスタンホテル」は同社が国内で展開・運営する具体的な物件群や事業を指す場合に使用している。
2. ホテル市場の概況
観光庁「宿泊旅行統計調査」（2026年4月調査・第1次速報）によると、国内のホテル・旅館の宿泊者数はコロナ禍前の2019年同月の水準を上回る状態が定着し、堅調な推移が続いている。日本人の旅行者が安定的に推移（同2.4%減）する一方で、訪日外国人の勢いは高水準を維持しており、2026年4月の外国人延べ宿泊者数は、1,573万人泊（前年同月比9.0%減）となった。訪日外国人旅行者の訪問先では、3大都市圏※が6.8%減（2026年3月）なのに対し、地方部が同3.2%増であり、地方部まで足を延ばす外国人が増えていることが分かる。宿泊施設全体の稼働率は59.7%（2026年4月）、同社の主要事業であるビジネスホテルに限ると稼働率は74.3%（同）と好調が続いている。
※ 埼玉、千葉、東京、神奈川、愛知、京都、大阪、兵庫の8都府県。
（執筆：フィスコ客員アナリスト 角田 秀夫）
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