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株式会社山忠×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）
2026/07/24 09:33
*09:33JST 株式会社山忠×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（3）
山忠<391A>
■山忠 山崎様
中東の情勢による原価上昇や供給不安については、正直なところ現段階では不透明です。そのため、大きな影響があるかどうかは一概には言えません。
ただ、一般的に言えることとして、供給不足というよりも、建設コストは慢性的な人手不足と高齢化によって、今後も増加が避けられないと思っています。これは中東の問題というよりも、日本国内の慢性的な課題です。
こちらのデータにある通り、2015年を100とした場合、2025年には建設コストが137.3パーセントになっています。しかし、我々が現場で見ている限りでは、この統計以上の上昇が起きているのではないかと感じています。今後も建設費は、職人さんの高齢化などを理由に、まだ上がっていくと考えています。
●DAIBOUCHOU
こちらは、40戸から120戸にスケールアップすると。これによって1棟あたりの建築費が効率化され、建築費の上昇をある程度価格転嫁できるというニュアンスでしょうか。
■山忠 山崎様
その通りです。要はスケールメリットを生み出すためです。本来であれば、賃貸の入居あっせんの観点から、1棟あたり40戸ほどに収めたいというのが会社側の本音です。
しかし、我々は開発を行い、それを販売して開発利益を上げていかなければなりません。そのため、スケールメリットを求めて、現在は120戸クラスへと大型化した開発を進めているのが直近の現状です。
●DAIBOUCHOU
そうすると、中東の情勢にかかわらず、慢性的に建築費が上がっており、それに対する価格転嫁が必要とされているということですね。
■山忠 山崎様
これは、おそらくどこの会社も同様だと思います。やはり慢性的な人手不足と高齢化は、今後もまだまだ続いていくと考えています。
●DAIBOUCHOU
分かりました。ありがとうございます。あと、都心ではタワーマンションなどを中心に市況のピークアウトが懸念されていますが、愛知県の不動産市況はいかがでしょうか。また、金利上昇の影響についてはどのようにお考えですか。
■山忠 山崎様
市況による今後の資産価値の動向についてですが、過去を振り返っても、リーマンショックやコロナ禍など、さまざまな時代で外部環境の変化が不動産業界にはありました。だからこそ、私たちが考えているのは、いつの時代も駅に近い物件は資産価値の低下が少ないということです。
そのため、全体の市況はさておき、我々は改めて自分たちの原点である「駅徒歩5分圏内」の開発に特化して進めていけば、市況に対してそれほど不安はないと考えています。
もう一方の金利上昇の懸念については、確かに業界全体としてあります。例えば、これまで10億円のプロジェクトを行う際に10億円を丸々借り入れていた場合、金利が1パーセントであれば年間1000万円のコストがかかります。これが今後1.5パーセントになれば、当然1500万円へ金利負担が増えるという理屈になります。
これをどのように抑えるかといえば、借入金を減らすしか方法はありません。借入金を減らした際の資金調達については、資金の効率化を最大限に考え、自己資金を投入することで対応します。例えば、借入金を7億円まで落とし、その分3億円ほどの自己資金を追加投入すれば、金利負担をなんとか1000万円までに抑える努力ができます。
あるいは販売価格を上げて価格転嫁するという方法もありますが、価格転嫁を簡単に行うことは非常に難しいため、基本的には資金の効率化によって対応していきたいと考えています。
●DAIBOUCHOU
実際、不動産開発の競合他社に比べるとそれほど負債も大きくなく、比率もそこまで高くないようですので、そういう点では競合に比べて有利なところもあると考えられますね。
■山忠 山崎様
そうですね。比較的、財務的には極端な緊張感のあるような状況ではありません。そういう意味では、今後の金利上昇に対しても比較的対応していけると考えています。
●DAIBOUCHOU
分かりました。あと、不動産開発企業としては珍しく営業キャッシュフローがプラスで継続されています。これは、営業キャッシュフローの範囲内で仕入れや投資を行うという点に、何かこだわりがあるのでしょうか。
■山忠 山崎様
DAIBOUCHOUさんは非常に鋭い部分を見ていますね。改めて確認します。営業キャッシュフローは、こちらのイラストにある通り、営業収入から営業支出を差し引いたものです。
その中で営業収入については、土地やマンションが売れた場合に収入として計上されます。これに関連して、資料にはなかなか出てこない当社の強みとして、滞留在庫が非常に少ないという点が挙げられます。滞留在庫はほぼゼロに近い状態です。そのため、滞留在庫が少ないということは資金回収率が高いことを意味し、常に営業収入が上がってくる構造になっています。
そしてもう1つは、この営業収入の中に、家賃収入や管理業収入、レンタル売上高、ビジネスホテルの売上高といったストックによる売上が、毎月必ず強固に乗ってくることです。そうした要因も含めて営業収入の基盤が厚いため、結果として営業収入から営業支出を引いても、基本的には黒字を維持できている点が我々の特徴です。
●DAIBOUCHOU
なるほど、分かりました。あと、ストック事業についてですが、ストックの四半期業績推移を見ると、増収傾向であるにもかかわらず減益傾向となっています。稼働率は好調のようですが、この減益の理由は何でしょうか。
■山忠 山崎様
まず増収の要因については、退去増加に伴う原状回復や、入居促進のためのバリューアップ工事の売上が増加したためです。どうしても年末から年始、そして春先に向けて入退去が慌ただしく動く、我々の業界で言う繁忙期に入ります。それに伴って修繕や原状回復が発生し、良くも悪くも売上が伸びていくことが1つの原因です。
そして減益になる要素については、退去した部屋に再び入居してもらうための仲介手数料など、一時的な支払いの増加が発生します。これらが結果としてセグメント利益を押し下げる要因になっていると認識しています。
●DAIBOUCHOU
業績の不調というよりは、単純な季節性によるものということですね。
■山忠 山崎様
その通りです。季節変動要因として見ていただければよろしいかと思います。
●DAIBOUCHOU
なるほど。確かに売上が1番多いのが第4四半期であるにもかかわらず、セグメント利益が1番低いことに少し違和感があったので納得しました。では、費用と収入の計上に少しタイムラグなどもあるのでしょうか。
株式会社山忠×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く
＜MY＞
山忠<391A>
■山忠 山崎様
中東の情勢による原価上昇や供給不安については、正直なところ現段階では不透明です。そのため、大きな影響があるかどうかは一概には言えません。
ただ、一般的に言えることとして、供給不足というよりも、建設コストは慢性的な人手不足と高齢化によって、今後も増加が避けられないと思っています。これは中東の問題というよりも、日本国内の慢性的な課題です。
こちらのデータにある通り、2015年を100とした場合、2025年には建設コストが137.3パーセントになっています。しかし、我々が現場で見ている限りでは、この統計以上の上昇が起きているのではないかと感じています。今後も建設費は、職人さんの高齢化などを理由に、まだ上がっていくと考えています。
●DAIBOUCHOU
こちらは、40戸から120戸にスケールアップすると。これによって1棟あたりの建築費が効率化され、建築費の上昇をある程度価格転嫁できるというニュアンスでしょうか。
■山忠 山崎様
その通りです。要はスケールメリットを生み出すためです。本来であれば、賃貸の入居あっせんの観点から、1棟あたり40戸ほどに収めたいというのが会社側の本音です。
しかし、我々は開発を行い、それを販売して開発利益を上げていかなければなりません。そのため、スケールメリットを求めて、現在は120戸クラスへと大型化した開発を進めているのが直近の現状です。
●DAIBOUCHOU
そうすると、中東の情勢にかかわらず、慢性的に建築費が上がっており、それに対する価格転嫁が必要とされているということですね。
■山忠 山崎様
これは、おそらくどこの会社も同様だと思います。やはり慢性的な人手不足と高齢化は、今後もまだまだ続いていくと考えています。
●DAIBOUCHOU
分かりました。ありがとうございます。あと、都心ではタワーマンションなどを中心に市況のピークアウトが懸念されていますが、愛知県の不動産市況はいかがでしょうか。また、金利上昇の影響についてはどのようにお考えですか。
■山忠 山崎様
市況による今後の資産価値の動向についてですが、過去を振り返っても、リーマンショックやコロナ禍など、さまざまな時代で外部環境の変化が不動産業界にはありました。だからこそ、私たちが考えているのは、いつの時代も駅に近い物件は資産価値の低下が少ないということです。
そのため、全体の市況はさておき、我々は改めて自分たちの原点である「駅徒歩5分圏内」の開発に特化して進めていけば、市況に対してそれほど不安はないと考えています。
もう一方の金利上昇の懸念については、確かに業界全体としてあります。例えば、これまで10億円のプロジェクトを行う際に10億円を丸々借り入れていた場合、金利が1パーセントであれば年間1000万円のコストがかかります。これが今後1.5パーセントになれば、当然1500万円へ金利負担が増えるという理屈になります。
これをどのように抑えるかといえば、借入金を減らすしか方法はありません。借入金を減らした際の資金調達については、資金の効率化を最大限に考え、自己資金を投入することで対応します。例えば、借入金を7億円まで落とし、その分3億円ほどの自己資金を追加投入すれば、金利負担をなんとか1000万円までに抑える努力ができます。
あるいは販売価格を上げて価格転嫁するという方法もありますが、価格転嫁を簡単に行うことは非常に難しいため、基本的には資金の効率化によって対応していきたいと考えています。
●DAIBOUCHOU
実際、不動産開発の競合他社に比べるとそれほど負債も大きくなく、比率もそこまで高くないようですので、そういう点では競合に比べて有利なところもあると考えられますね。
■山忠 山崎様
そうですね。比較的、財務的には極端な緊張感のあるような状況ではありません。そういう意味では、今後の金利上昇に対しても比較的対応していけると考えています。
●DAIBOUCHOU
分かりました。あと、不動産開発企業としては珍しく営業キャッシュフローがプラスで継続されています。これは、営業キャッシュフローの範囲内で仕入れや投資を行うという点に、何かこだわりがあるのでしょうか。
■山忠 山崎様
DAIBOUCHOUさんは非常に鋭い部分を見ていますね。改めて確認します。営業キャッシュフローは、こちらのイラストにある通り、営業収入から営業支出を差し引いたものです。
その中で営業収入については、土地やマンションが売れた場合に収入として計上されます。これに関連して、資料にはなかなか出てこない当社の強みとして、滞留在庫が非常に少ないという点が挙げられます。滞留在庫はほぼゼロに近い状態です。そのため、滞留在庫が少ないということは資金回収率が高いことを意味し、常に営業収入が上がってくる構造になっています。
そしてもう1つは、この営業収入の中に、家賃収入や管理業収入、レンタル売上高、ビジネスホテルの売上高といったストックによる売上が、毎月必ず強固に乗ってくることです。そうした要因も含めて営業収入の基盤が厚いため、結果として営業収入から営業支出を引いても、基本的には黒字を維持できている点が我々の特徴です。
●DAIBOUCHOU
なるほど、分かりました。あと、ストック事業についてですが、ストックの四半期業績推移を見ると、増収傾向であるにもかかわらず減益傾向となっています。稼働率は好調のようですが、この減益の理由は何でしょうか。
■山忠 山崎様
まず増収の要因については、退去増加に伴う原状回復や、入居促進のためのバリューアップ工事の売上が増加したためです。どうしても年末から年始、そして春先に向けて入退去が慌ただしく動く、我々の業界で言う繁忙期に入ります。それに伴って修繕や原状回復が発生し、良くも悪くも売上が伸びていくことが1つの原因です。
そして減益になる要素については、退去した部屋に再び入居してもらうための仲介手数料など、一時的な支払いの増加が発生します。これらが結果としてセグメント利益を押し下げる要因になっていると認識しています。
●DAIBOUCHOU
業績の不調というよりは、単純な季節性によるものということですね。
■山忠 山崎様
その通りです。季節変動要因として見ていただければよろしいかと思います。
●DAIBOUCHOU
なるほど。確かに売上が1番多いのが第4四半期であるにもかかわらず、セグメント利益が1番低いことに少し違和感があったので納得しました。では、費用と収入の計上に少しタイムラグなどもあるのでしょうか。
株式会社山忠×著名投資家DAIBOUCHOU氏対談動画文字起こし（4）に続く
＜MY＞
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