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*11:01JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（1）：2026年11月期通期計画の進捗は順調で大幅な増収増益を見込む
■要約

1. 一棟収益マンションなど高収益不動産の企画・開発を行う不動産ディベロッパー
京橋アートレジデンス<5536>は、収益性の高い不動産の企画・開発事業を行う不動産ディベロッパーで、不動産開発創造事業とESG関連事業を展開している。不動産開発創造事業では新築マンション開発事業を主力に、アパートメントホテル※1開発やリノベーション再販など様々な事業を手掛け、ESG関連事業では賃貸資産や太陽光発電施設の保有運営を行っている。このうち主力の新築マンション開発事業では、ニッチで高付加価値な小規模の資産形成用一棟収益マンション※2を開発〜販売している。5〜10億円という購入しやすい価格帯で提供しているうえ安定した事業収益をもたらすため、資産形成を目的とする富裕層や一般事業法人、内外投資家、同業の不動産開発業者といった顧客に好評である。

※1 アパートメントホテル：キッチンや家電を備え、一般住宅のように生活できる宿泊施設。賃貸住宅とホテルの中間的な機能を持つ。長期滞在型ホテルやサービスアパートメントとも呼ばれる。
※2 収益マンション：毎月一定の賃料収入のある不動産としてのマンション。

2. 商品力、事業展開力といった強みにより高収益を確保、ネットワークで成長に弾み
同社の強みは、商品力と事業展開力、そしてネットワークにある。同社主力の一棟収益マンションは、東京23区内で厳選された立地、デザインや居住性、防音性など高い機能、資産形成目的の顧客にとって手頃な価格など商品としての強みを持っている。また、グループ企業や協力会社を活用した企画力、協力会社に対する監理力、1年半〜2年という短期間で仕上げる推進力といった事業展開力も強みとしている。こうした強みを背景に、同社は企画開発から建築、賃貸募集、販売の全プロセスに関与する一貫開発体制を構築し、高い収益性を誇っている。さらに、TOKYO PRO Marketへの上場によって信用と認知度が高まり、不動産仲介業者のみならず富裕層を顧客に持つ銀行や証券会社、様々な士業へとネットワークを拡大、成長へ向けて大きな弾みとなっている。

3. 2026年11月期は期初予想どおり大幅増益の見込み
2026年11月期中間期の業績は、売上高が4,118百万円（前年同期比21.2%減）、営業利益が540百万円（同39.5%減）と減収減益となった。これは顧客都合などにより物件引き渡しに月ズレが発生したためで、竣工や販売開始、申込などの状況を見ると、通期計画に沿って進捗しているため心配なさそうだ。しかも、同社は保守的に決算月3ヶ月前の8月までの引き渡し予定を業績予想に織り込んでいるため、通期で前倒し計上はあっても、後ろ倒し計上になるケースがほとんどないからである。このため同社は、2026年11月期の期初予想を変更せず、売上高10,929百万円（前期比31.4%増）、営業利益1,870百万円（同23.7%増）と見込んでいる。なお、資産の入れ替えを進めているESG事業では、下期に太陽光発電施設4ヶ所の売却を予定している。

4. 新築マンション開発に加えアパートメントホテル開発などにより中長期成長持続へ
同社は、新築マンション開発事業を引き続き強化するとともに、アパートメントホテル開発とリノベーション再販を事業化して2本目、3本目の柱とし、中長期的に高成長を持続する計画である。また、成長に弾みをつけるため、2027年以降に一般市場への上場を目指している。主力の新築マンション開発事業では、人員体制や社外ネットワークを継続的に強化して東京23区を中心に開発件数を月2棟のペースへと増やし、資産形成用一棟収益マンションのマーケットでの地位確立を目指す。アパートメントホテル開発では、9物件の仕入れを実施済みで2026年以降順次着工、早ければ2028年夏以降にオープンする計画である。リノベーション再販では、住居に限らず一棟丸ごとまたは高額ヴィンテージマンションをターゲットに、徐々に実績を積み上げていく方針だ。

■Key Points
・東京23区中心にニッチで高付加価値な資産形成用小規模一棟収益マンションを開発
・2026年11月期中間期は月ズレで減収減益も、通期計画の進捗は順調で大幅な増収増益を見込む
・アパートメントホテル開発とリノベーション再販の事業化により中長期高成長持続へ

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）



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