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*11:06JST Ｐ－京橋アートレジ Research Memo（6）：2026年11月期中間期は月ズレで減収減益も、通期計画の進捗は順調
■京橋アートレジデンス<5536>の業績動向

1. 2026年11月期中間期の業績概要
2026年11月期中間期の業績は、売上高が4,118百万円（前年同期比21.2%減）、営業利益が540百万円（同39.5%減）、経常利益が318百万円（同58.6%減）、親会社株主に帰属する中間純利益が187百万円（同62.6%減）となった。中間期は減収減益となったが、これは顧客都合などにより物件引き渡しに月ズレが発生したためで、竣工や販売開始、申込などの状況を見ると、通期計画に沿って順調に進捗しているため心配なさそうだ。というのも、新築マンション開発事業は、リードタイムが2～3年と短いため短期的な業績予想が比較的容易であるという特徴があるうえ、同社の業績予想には決算月3ヶ月前の8月までの引き渡し予定を保守的に織り込んでいるため、通期で前倒し計上はあっても、後ろ倒し計上になるケースがほとんどないからである。

日本経済は、雇用・所得環境の改善を背景に緩やかに回復しているものの、物価上昇や不安定な国際情勢に伴う地政学リスクの影響から、先行きは不透明な状況が続いている。同社が属する不動産業界においては、建築資材価格及び人件費の上昇に伴う建築工事費の増加、日銀の政策金利引き上げによる金利上昇などの影響が続いている。一方、賃料の上昇、円安及び相対的な低金利環境を背景に、富裕層や事業会社など国内外投資家、同社同様の高付加価値物件を開発していない不動産会社による一棟収益マンションへの投資需要は、引き続き堅調に推移している。

このような環境下、同社は東京23区内における一棟収益マンションの開発に引き続き注力した。しかし、中間期中に売買契約を締結したプロジェクトの引き渡しが6月に月ズレしたこと、仕入条件の良かった前年同期から採算が通常ペースに戻ったことにより、売上増加に伴って発生する費用は減少したものの、結果的に売上高、利益ともに前年同期実績を下回ることとなった。足元の長期金利の上昇については、同社に関しては調達資金とプロジェクトが紐づいていること、一棟収益マンションに対する引き合いが強いことから、懸念される状況にはないと考えられる。


一棟収益マンションの引き渡しが下期に集中

2. セグメント別の業績動向
セグメント別の業績は、一棟収益マンションの引き渡しが月ズレしたため不動産開発創造事業の売上高が3,980百万円（前年同期比22.1%減）、セグメント利益が795百万円（同28.5%減）となる一方、ESG関連事業は売上高が138百万円（同13.0%増）、セグメント利益が43百万円（同43.2%増）と順調だった。

不動産開発創造事業では、一棟収益マンション開発に注力し、東京23区内を中心に主要ブランドである「CASA」シリーズ8棟の引き渡しを行った。ただし、中間期は月ズレが発生して減収減益となったが、先方の都合や同社の条件整備厳格化など明確な要因があり、下期に入った6月には3件の引き渡しが集中するなど人気は変わらず、全体の流れは順調と言える。なお、前年同期に1件の引き渡しを行ったリノベーション再販は2026年11月期においても6月に1件の引き渡しがあり、アパートメントホテル開発についてはオープンへ向けてプロジェクトを進めている。また、アパートメントホテルを含め仕入については順調に進行しているようだが、新築戸建・宅地開発事業などその他の事業には大きな進展がなかった。ESG関連事業では、生活関連施設の保有運営の一環で東京都中野区の区分所有1戸を自社保有とした。

（執筆：フィスコ客員アナリスト　宮田 仁光）



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